重奢商管行業(yè)具備高稀缺性和高壁壘，護(hù)城河體現(xiàn)在先發(fā)優(yōu)勢(shì)、品牌資源概念股和運(yùn)營(yíng)能力等多個(gè)方面。我們預(yù)計(jì)重奢商管領(lǐng)域寡頭壟斷地位將進(jìn)一步提升，建議投資者關(guān)注資源與能力兼?zhèn)涞纳坦苄袠I(yè)龍頭。

 

    疫情加快中國(guó)個(gè)奢消費(fèi)境外回流進(jìn)程。中國(guó)是全球個(gè)人奢侈品市場(chǎng)中最重要的消費(fèi)地和消費(fèi)者來(lái)源之一，近兩年疫情導(dǎo)致的出境限制加快了自2015 年開始的境外回流進(jìn)程，我們預(yù)計(jì)中國(guó)在全球個(gè)奢消費(fèi)的占比自2015 年6%提升至2022年的16%。展望遠(yuǎn)期，雖然在出境限制放開后部分消費(fèi)者會(huì)重啟境外消費(fèi)，但奢侈品價(jià)差的縮小、放開管控限制對(duì)于經(jīng)濟(jì)的正面刺激以及Z 世代等增量消費(fèi)者的崛起，又能夠?qū)χ袊?guó)個(gè)人奢侈品消費(fèi)起到正面的提振作用。我們預(yù)計(jì)中國(guó)在疫情影響消失后將成為全球最大的個(gè)人奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)，中國(guó)境內(nèi)消費(fèi)份額有望在2025 年提升至25%，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的增長(zhǎng)。

 

    重奢購(gòu)物中心總量有望保持穩(wěn)健增長(zhǎng)。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，線下仍是重奢消費(fèi)最重要的渠道，由于重奢產(chǎn)品高單價(jià)的特性，線上渠道份額天花板可能天然低于輕奢，我們預(yù)計(jì)線下仍將保持第一大渠道的地位。對(duì)于品牌來(lái)講，中國(guó)區(qū)仍是全球最具潛力的奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)之一，2021 年全球奢侈品有55%的開店位于中國(guó)，但門店覆蓋率仍有提升空間。對(duì)于政府而言，一座頂奢購(gòu)物中心不僅能夠吸引高端消費(fèi)人口、喚醒高端消費(fèi)欲望，也能有效提升當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于城市發(fā)展和商業(yè)繁榮的榮譽(yù)感。我們相信，中國(guó)的重奢線下門店數(shù)量還將進(jìn)一步增加，中國(guó)的重奢零售物業(yè)也有進(jìn)一步提升總量的空間。我們估計(jì)，當(dāng)前中國(guó)內(nèi)陸約有70 家重奢購(gòu)物中心，并在未來(lái)5 年將保持平均每年3-5 座的開業(yè)增速。

 

    龍頭企業(yè)享有市場(chǎng)、資源和能力的壁壘。重奢商管是一門壁壘極高的生意。重奢商管集團(tuán)的護(hù)城河體現(xiàn)在：1）市場(chǎng)壁壘，我們統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前一線城市、新一線城市和二線城市的單城市重奢購(gòu)物中心平均數(shù)量分別只有6 座、2 座和1 座，龍頭公司具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)。2）資源壁壘，在我們統(tǒng)計(jì)的200 多家品牌精品店中，有69%的門店都開業(yè)在前10 大商管集團(tuán)，有50%的門店開業(yè)在前5 大商管集團(tuán)，這五大集團(tuán)分別為：華潤(rùn)置地（萬(wàn)象）、恒隆地產(chǎn)、SKP、九龍倉(cāng)和太古地產(chǎn)，頭部商管集團(tuán)具備資源優(yōu)勢(shì)。3）能力壁壘，由于重奢品牌落位相對(duì)較晚，對(duì)購(gòu)物中心要求相對(duì)較高，因此在培育期和成熟期均需要較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力以保持和奢侈品品牌的良好關(guān)系。我們預(yù)計(jì)，未來(lái)重奢商管將呈寡頭格局，重奢商管行業(yè)頭部化集中趨勢(shì)將加速。

 

    穩(wěn)定現(xiàn)金奶牛龍頭股，看好長(zhǎng)期韌性。由于稀缺性和高壁壘，重奢購(gòu)物中心通常有超強(qiáng)的吸金能力。根據(jù)聯(lián)商網(wǎng)等統(tǒng)計(jì)的2021 年購(gòu)物中心銷售排行，在樣本企業(yè)中TOP50 銷售額的購(gòu)物中心，有27 座都是重奢物業(yè)，TOP20 里面有17 座都是重奢物業(yè)。體現(xiàn)在效率上，重奢購(gòu)物中心的坪效和單位租金可能高達(dá)優(yōu)質(zhì)非重奢物業(yè)的3 倍以上。雖然2022 年上半年受到短期疫情封控的影響，但長(zhǎng)期而言，重奢購(gòu)物中心能夠提供穩(wěn)定的租金回報(bào)，我們看好重奢購(gòu)物中心的長(zhǎng)期韌性。

 

    風(fēng)險(xiǎn)因素：局部地區(qū)疫情反復(fù)和封控措施影響購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)概念股增速下行影響奢侈品消費(fèi)基本面的風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)物中心減免租金影響全年業(yè)績(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

 

    投資建議：重奢商管行業(yè)具備高壁壘和稀缺性，在奢侈品消費(fèi)概念股基本面有所支撐和重奢購(gòu)物中心總量穩(wěn)定增長(zhǎng)的背景下，市場(chǎng)壁壘、資源壁壘和能力壁壘共同決定了頭部商管集團(tuán)的寡頭壟斷地位。我們建議投資者關(guān)注資源與能力兼?zhèn)涞钠髽I(yè)，在輕資產(chǎn)領(lǐng)域推薦華潤(rùn)萬(wàn)象生活，在重資產(chǎn)概念股領(lǐng)域推薦華潤(rùn)置地，也建議關(guān)注老牌港資商業(yè)地產(chǎn)品牌恒隆地產(chǎn)。

 

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