7 月二輪集中供地高峰推動百城土地成交單月同比年內首次轉正；8 月中旬19 城二輪土拍概念股收官，7 月攬金超3000 億元

 

    　　1-7 月，百城土地成交建面8.4 億平，累計同比-23.6%（較1-6 月收窄5pct）；成交總價16908 億元，累計同比-43.9%（較1-6 月收窄10pct）；成交均價2023元/平，累計同比-26.6%（較1-6 月收窄8pct）。地方政府性基金預算本級收入31227 億元，同比下降30.0%，其中，國有土地概念股使用權出讓收入28279 億元，同比下降31.7%。

 

    　　根據克而瑞統計數據，7 月，TOP50 房企新增土地價值總計2225.2 億元，單月同比上升31.0%，環比上升12%；TOP50 房企新增土地建面總計1191 萬平，單月同比下降57.1%，環比上升3.1%。根據克而瑞數據中心及中指研究院數據，截至8 月16 日，已有19 城完成二輪土拍龍頭股，合計供應涉宅地塊430 宗；其中，成交405 宗，成交建面約3923 萬平，成交總價約5229.1 億元，對應成交樓面均價約13328.9 元/平，成交溢價率均值約4.1%。

 

    　　按城市能級來看，土拍市場延續分化狀態，三四線城市持續遇冷1）按城市能級劃分，2022 年7 月百城土地中一線、二線、三四線的成交建面分別為644 萬平方米、5659 萬平方米、9439 萬平方米，單月同比分別+39.5%、+43.9%、-2.9%。成交總價分別為1072 億元、1810 億元、1174 億元，單月同比分別+1030.2%、+313.2%、-42.8%。成交均價分別為16641 元/平方米、3200元/平方米、1244 元/平方米，單月同比分別+710.2%、+187.3%、-41.1%。

 

    　　2）按城市能級劃分，2022 年7 月百城土地中一線、二線、三四線的（住宅類）的成交建面分別為333 萬平方米、1947 萬平方米、1,974 萬平方米；其中二線、三四線單月同比分別+125.9%、-48.9%。成交總價分別為975 億元、1,576 億元、829 億元；其中二線、三四線單月同比分別+477.0%、-53.3%。成交均價分別為29,254 元/平方米、8,108 元/平方米、4,198 元/平方米；其中二線、三四線單月同比分別+155.8%、-8.8%。一線、二線、三四線（住宅類）成交溢價率分別為5.00%、2.93%、1.55%（6 月為5.04%、3.46%、3.95%）。

 

    　　投資建議：1）2022 開年以來，多方釋放資金面積極信號，5 年期LPR 下調20bp，保障房貸款不納入集中度管理，預售監管資金新辦法結構性糾偏，各大行提供并購融資支持，“α風險”修復進入執行階段。2）與此同時，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢仍將持續深化，部分前期過度激進房企“α風險”仍有暴露可能，但房地產市場“β系數”健康穩定的總體趨勢不會改變。3）2 月24 日住建部提出“滿足合理的改善型購房需求”，3 月5 日全國兩會報告“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局會議高層定調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，政策路徑更加清晰明確；5 月15 日央行銀保監會調整差別化住房按揭政策，省級市場自主確定按揭加點下限，獨立自主性提升，購房促需求進入實質性執行階段；后續隨著疫情好轉，房地產行業供需恢復可期。

 

    　　4）近期市場對房地產板塊關注度提升明顯，優質龍頭房企表現出色，建議關注萬科A/萬科企業龍頭股，中國金茂、新城控股、保利發展、金地集團、招商蛇口、中國海外發展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產。

 

    　　風險分析：新冠疫情、經濟結構調整、中美貿易摩擦或導致國內部分行業發展和就業情況不及預期，進而影響居民收入龍頭股和信貸擴張；房企“三道紅線”疊加債務集中償還期，部分房企出現信用違約的風險加大。

 

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