【每日一問】

 

    今年二批重點城市龍頭股集中土拍持續提質縮量，出現溢價率略微下降、流拍現象稍有好轉的特征，整體熱度平平。截至8 月15 日，22 個重點城市中19 城完成了二批集中土拍，另有鄭州、沈陽、長春至今未公告二批集中土拍信息。1）從成交規模上看，19 城二批集中土拍共成交住宅用地401 宗，較今年首批19城上漲6.6%；成交總建面3875 萬平，較首批上漲6.0%。2）從成交價格來看，合計成交金額5253 億元，較首批上漲8.5%；樓面均價1.36 萬元/平，較首批上漲2.4%，為實行集中土拍制度以來，樓面價最高的一個批次。3）得益于地方供地規則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現象持續好轉，本次流拍率為5.8%，較首批下降了3.6 個百分點。4）從整體土拍熱度來看，溢價率略微下降，整體熱度平平。19 城二批集中土拍底價成交率64.1%，較首批提升4.0 個百分點；觸頂成交率為21.7%，較首批下降2.0 個百分點；平均溢價率3.6%，較首批下降了0.9 個百分點（與首批的比較均為19 城數據比較，首批數據中剔除鄭州、沈陽、長春三城數據）。

 

    從土拍規則來看，與今年首批相比，9 城土拍規則基本不變，8 城適度放松，2 城則適度收緊土拍規則。

 

    北京、青島、杭州、武漢等適度放松土拍規則，主要表現為降低參拍門檻，提高地塊利潤空間等，以提升企業拿地意愿。長沙、寧波則適度收緊土拍規則。濟南、天津、無錫、重慶等較首批基本無變動。

 

    從城市角度來看，南京成交規模領跑，上海土地出讓金榜首，多城區域熱度分化仍顯著。1）從成交規模來看，與首批相比，12 城成交建面增長，7 城成交建面減少。其中南京受到供應規模增長的影響，總建面增幅高達322%，以443 萬平的成交量領跑19 城，青島以153%的增幅位居第二，成都以421 萬平的成交總建面位居成交量第二。2）從土地出讓金來看，二批集中土拍成交總金額排名前五的城市為上海、南京、杭州、北京、成都，分別為780、727、557、500、402 億元；以上五個城市首批+二批成交總金額分別為1659、918、1385、980、795 億元。3）從地價水平來看，近半數城市樓面均價較首批有所提升。

 

    從增幅來看，上海、廣州、青島樓面均價較首批分別上漲68.6%、42.5%、40.5%，為了提升房企概念股積極性，政府拿出更多優質地塊；絕對數值來看，北京本批次樓面價約34522 元/平，刷新集中供地以來紀錄，主要原因在于本次集中供地出現的高價地塊占近三成，拉升了整體樓面價。4）從溢價率來看，深圳、合肥溢價率達9.3%、7.9%，其余溢價率均在7%以下。深圳對比今年首批以及去年三批地塊的價格，本輪16 塊土地中的大部分地塊限價都有所上漲，也在一定程度上提高了房企參與的積極性。武漢、重慶、天津的溢價水平均處于較低位，分別為1.0%、0.5%、0.0%。相較于首批，10 城溢價率下降。其中廣州溢價率較首批提升幅度最大，主要是因為位于中心區的優質地塊占比增多，房企參與拿下的決心更強烈，整體溢價率6.6%，較首批上升5.6 個百分點。

 

    從房企角度來看，國企央企依舊是拿地主力，且更多聚焦優質資源的獲取。2022 年二批集中土拍按全口徑拿地金額分，地方國企、央企、民企分別占比54%、29%、17%。央企國企依然是市場拿地主力，拿地態度整體偏謹慎，其中地方國企占比最高；此外，民企占比較首批拿地建面占比再下降10 個百分點至20%，是集中土拍制度實施以來，民企拿地占比最少的一個批次。央企以18407 元/平最高的樓面均價、6.90%最高的溢價率獲地，樓面均價較首批提升了15.3%，溢價率較首批提升了5.87 個百分點；地方國企的溢價率和樓面均價分別提升1.15 個百分點、10.4%至2.42%和12940 元/平；民企平均溢價率較首批提升了1.53 個百分點至4.71%，樓面均價較首批下降了8.8%至12154 元/平。按照房企銷售規模劃分，Top30 房企拿地數量占比為23%，與首批基本持平，較去年第三批大幅上升13 個百分點，龍頭房企今年集中土拍的拿地積極性有所提升。

 

    拿地金額靠前的仍然以央國企為主。本輪拿地金額排名靠前的房企保利發展、華潤置地、招商蛇口、越秀地產、濱江集團、中國海外發展，拿地金額分別為425、370、365、305、225、165 億元。除濱江集團外，均為央國企。以上六家房企今年首批+二批集中土拍合計拿地金額分別為644、518、599、365、418、475 億元。其中保利、華潤、中海、招蛇在去年的集中土拍中拿地金額也位居前十的行列，整體集中土拍的投資力度較大同時能保持相對平穩的投資節奏。

 

    從房企布局情況來看，1）保利發展投資布局最廣，進駐了11 個城市。其余TOP30 房企中，拿地城市數量在5 個及以上的房企還有越秀地產、招商蛇口、華潤置地、中國海外發展。拿地城市數量在2-4 個的房企：華發、建發、金茂、龍湖、萬科。拿地城市數量在1 個的房企：濱江、綠城、金地。2）?7
?b濱江集團是最注重區域深耕的房企，二批集中土拍中杭州單城拿地金額高達225 億元，今年已經在杭州投入418 億元土地投資（首批+二批），持續鞏固大本營優勢。

 

    【今日收評】

 

    從大盤表現來看，今日（8 月18 日）申萬房地產板塊下跌1.04%，相對滬深300 收益率為-0.17%；恒生地產板塊下跌0.76%，相對恒生指數收益率為0.04%。申萬房地產板塊中，央企、地方國企與民企跌幅均值分別為0.90%、0.97%、1.30%。板塊今日出現回調，近期各地頻出的房企概念股紓困政策以及中債信用增進投資公司對民營房企發債提供擔保的模式效果仍有待觀察。

 

    從個股表現來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為-1.69%，排名前三是新城控股、萬科A、保利發展，漲跌幅分別為0.29%、-0.53%、-0.92%，其中萬科發布公告將每10 股可獲派發的現金股息由9.70 元調增為9.76 元。主流內房股今日漲跌幅均值為-2.42%，排名前三是美的置業、華潤置地概念股、龍湖集團，漲跌幅分別為-1.17%、-1.30%、-1.62%。美的置業和龍湖集團作為示范民企，相對跌幅較小，持續受到中債信用增進投資公司對民營房企發債提供擔保的消息發酵的影響。

 

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