下行壓力放大，關注政策回應

 

    7 月開發投資龍頭股再現雙位數同比降幅，銷售再度走弱且高頻數據顯示8 月以來未有改善，穩地產壓力放大。7 月28 日政治局會議已明確穩定市場的優先級，我們期待后續更多針對市場托底和房企紓困政策空間，尤其可以關注寬松邏輯從房票調整至購買力、從房貸利率向杠桿邁進。建議繼續關注有機會將融資優勢轉化為拿地和銷售優勢的央國企和少數頭部民企。

 

    開發投資再現雙位數同比降幅，年內下行壓力較大2022 年7 月全國房地產開發投資概念股同比降幅再次走闊至雙位數，拿地、開工、施工、竣工等指標表現仍不理想，預示著年內開發投資仍將面臨不小的壓力，“停貸”事件對于產業鏈的負面影響正在持續發酵。1、7 月土地市場供求同比降幅收窄，主要因為去年同期基數較低，單月成交建面絕對規模仍處于2014 年以來同期的最低水平，土地市場表現依舊疲弱，土地財政壓力仍在加大。2、新開工依舊低迷，停工面積仍然較高，導致施工面積同比降幅擴大。3、房企資金鏈壓力未有明顯改善，竣工降幅仍然較大。

 

    銷售再次走弱，MLF 利率下行吹響新一輪寬松號角7 月全國商品房銷售再度走弱，而8 月以來，受經濟下行和“停貸”事件等因素影響，銷售走弱趨勢未有改觀，8 月1-14 日60 城新房銷售面積同比-38%（7 月-34%），同時房價仍在環比下跌。除了通過堅定的“保交付”措施提振購房信心，在購買力受到沖擊的背景下，我們認為房地產政策寬松邏輯需要從房票調整至購買力，從房貸利率向杠桿邁進。8 月15 日，央行MLF 中標利率下降10bp 至2.75%，我們預計將帶動5 年期LPR 及房貸利率的進一步下行，除此之外我們期待更多針對首付比例的因城施策調整，做到7 月政治局會議中提出的“穩定房地產市場”、“用足用好政策工具箱”。

 

    信用危機仍存，托底時不我待

 

    7 月全國房地產開發企業到位資金同比下降23.6%，連續13 個月同比下滑，同比降幅較6 月擴大2.2pct，銷售回款和融資回款同比降幅均擴大。隨著銷售的再度走弱，房企信用危機進一步蔓延的風險在上升，7 月部分信用資質優良的民營或混合所有制房企股債價格開始出現大幅波動，我們認為需要更多外力的干預才能幫助它們走出現金流的惡性循環。

 

    投資建議

 

    重點推薦：1）A 股開發：金地集團、萬科A、華發股份、濱江集團、招商蛇口、建發股份概念股；2）港股開發：華潤置地、龍湖集團、中國海外發展、旭輝控股集團、碧桂園；3）物管公司：中海物業、保利物業、碧桂園服務、招商積余、旭輝永升服務、新大正等；4）轉型房企：華聯控股、魯商發展。

 

    風險提示：疫情不確定性；行業政策不確定性；基本面下行；部分房企經營風險。

 

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