投資摘要：

 

    　　每周一談： 地產紓困進行時 鄭州設立紓困基金龍頭股近日，據多家媒體報道，《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》已由鄭州市人民政府辦公廳印發至各開發區管委會，各區縣（市）人民政府及各部門、各有關單位。該基金將按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設立紓困專項基金，規模暫定100 億元，采用母子基金方式運作，相關開發區、區縣（市）據紓困項目，吸引不同類型社會資本共同出資設立子基金，并按照項目及子基金設立情況，資金分期到位。

 

    　　紓困專項基金的多層級參與運作方式將放大母基金的資金規模，疊加“盤活危困房企高凈值項目”的方式，也將逐步產生置換資金并帶動其他項目資金壓力緩解：

 

    　　第一層母基金（紓困專項基金）：由中心城市基金下設立，規模暫定100 億；

 

    　　第二層子基金：由紓困專項基金龍頭股與市區兩級國有公司、社會資本 （包含但不限于央企、省級國企概念股、施工企業、資產管理公司、金融機構）等組建，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%，項目所在區國有投融資公司原則上應參與子基金 組建，各主體的出資比例由各方協商確定；

 

    　　第三層項目盤活資金籌集：通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高于40%, 其余資金通過積極爭取金融機構并購貸款等方式籌集低成本資金。

 

    　　運作過程：由子基金對項目實施全封閉管理，按照銷售進度逐步回收投資，并陸續退出；盤活資金專項用于危困房企問題樓盤。 通過紓困專項基金帶動社會資本盤活危困房企1—2 個凈資 產較高的存量項目，并督促危困房企將置換資金專項用于緩解其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問題，達到“盤活一個、救活一批”的杠桿撬動效應，逐步化解潛在風險。

 

    　　基于上述多層級運作的方式，紓困專項基金理論上可最多撬動800 億以上的資金規模，從而對鄭州當地的紓困項目起到資金支持。本次鄭州推出全國首個的紓困基金方案，向市場釋放了積極的信號，也將為相關政策制定提供一定參考，從而促進“保交樓”、行業風險處置的目標達成；供應端的交付風險降低，也將有利于需求端信心回歸，加速商品房市場基本面好轉。

 

    　　此外，本周地方房地產政策在“因城施策”下持續保持寬松方向，河北滄州、浙江杭州及湖州提高了多孩家庭的公積金貸款額度，安徽潛山、浙江嘉興推出購房補貼，北京則對老年家庭購房給予特別支持，名下無住房且無在途貸款的老年家庭，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，并給予相應的貸款優惠利率；其子女可作為共同借款人申請貸款。

 

    　　數據追蹤（7 月25 日-7 月31 日）：

 

    　　新房市場： 30 城成交面積單周及累計同比分別為+3 PCT、-33 PCT，一線城市-0.1 PCT、-29 PCT，二線+36 PCT、-28 PCT，三線-43 PCT、-46 PCT。

 

    　　二手房市場：13 城二手房龍頭股成交面積單周同比+12 PCT，累計同比-19 PCT。

 

    　　土地市場：100 城土地供應建筑概念股面積累計同比-17 PCT，成交建筑面積累計同比-25 PCT，成交金額累計同比-45 PCT，土地成交溢價率為3.721%。

 

    　　城市行情環比：北京（-24 PCT），上海（+1 PCT），廣州（-42 PCT），深圳（+142 PCT），南京（-3 PCT），杭州（-54 PCT），武漢（-32 PCT）。

 

    　　投資策略：建議關注行業龍頭保利發展、萬科A、龍湖集團；產品導向邏輯下的高品質房企濱江集團、綠城中國概念股等；資信背景良好，有發展潛力的地方國央企龍頭建發國際、越秀地產；代建領域推薦行業龍頭綠城管理控股。

 

    　　風險提示：銷售市場下行，個別房企出現債務違約。

 

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