【每日一問】

 

    　　自2021 年四季度以來，各地需求端政策陸續出現了調整。前期局部政策放松效果不彰，政策傳導到銷售端本身需要一定的時間、疫情反復使得部分需求被階段性抑制和延后、近期的交付問題也使得購房者信心下挫。從整個政策有效性的傳導鏈條來看，當前銷售回暖是對房地產投資、房企資金壓力都是有重大意義的，因此各地政策是可以進一步調整的。

 

    　　我們認為，四類壓力城市有望在需求端進一步松綁：

 

    　　1）庫存壓力過高的城市。根據中指院數據，48 個樣本城市中，截至2022 年6 月末，超過一半的城市（25 個）商品住宅去化周期仍超過20 個月。宜興、銅陵、蘭州、煙臺、長春、大連、泰安、天津、福州、珠海、惠州商品住宅庫存去化周期更是突破30 個月，另有六安、揚州、南平、泰州、黃石、張家港、鎮江、沈陽、三明、常熟、重慶、廈門、北京、鄭州超過20 個月。在庫存壓力較高（超過20 個月）的城市中40%為省會城市虹吸效應較強省份中的低能級城市，12%為東北部城市，以上城市的基本面缺乏支撐，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

 

    　　2）房價下滑過快的城市。從國家統計局公布的70 個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，大連、哈爾濱、鄭州、武漢、昆明、蘭州、包頭、揚州、溫州、安慶、泉州、九江、洛陽、平頂山、岳陽、湛江、桂林、北海、三亞、瀘州、大理連續四個月及以上環比下跌，天津、襄陽、南充連續三個月環比下跌。其中大連、哈爾濱、鄭州、蘭州、包頭、揚州、九江、北海、大理已經有9~11 個月房價連續下行，中西部城市面臨的房價下行壓力顯著大于其他區域。

 

    　　3）土地市場過冷，同時地方財政對土地出讓金依賴較大的城市。南通、長春、常德、貴陽、泰州、溫州、襄陽、西安土地財政依賴度（即國有土地使用權出讓金/（地方政府性基金收入+公共財政收入））均超過55%，同時今年1-6 月成交土地建面同比降幅均超過45%。（備注：

 

    　　土地財政依賴度高的城市共性可參考《地產天天見（第12 期）》。）4）人口流出明顯的城市。2021 年人口凈流出較多的城市有天津、哈爾濱、黃岡、荊州、邯鄲、保定、南充、大慶、石家莊、邢臺、濟寧、煙臺，人口凈流出均超過2 萬人，其中天津與哈爾濱凈流出超10 萬人。

 

    　　長春、溫州同時滿足了庫存壓力大、房價連續2 個月及以上下降、土地市場過冷同時地方財政對土地出讓金依賴較大以上三個條件；蘭州、大連、天津、鄭州、昆明、武漢、泰州、貴陽、襄陽滿足了以上三個條件中的兩項。南充、天津、哈爾濱、石家莊在房價連續下跌的同時，人口也出現凈流出；煙臺、天津在庫存去化壓力較大的同時，人口也出現凈流出。以上政策調整預期相對較強的城市中，53%為中西部城市，20%為東北部城市。另外，有六成的省會城市也有進一步放松房地產政策的空間，其中武漢和貴陽本身的虹吸效應較強，放松政策后的效果預計會比較突出。

 

    　　【今日收評】

 

    　　從大盤表現來看，今日（8 月8 日）申萬房地產概念股板塊上漲0.29%，相對滬深300 收益率為0.50%；恒生地產板塊下跌0.59%，相對恒生指數收益率為0.18%。申萬房地產板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為1.17%、0.79%、1.53%。申萬地產板塊今日上漲，主要是由于全國性AMC參與房企紓困、鄭州地產紓困基金運作方案與百億規模的確立，為“保交付”、房企紓困政策落地都起到了一定的信心提振作用。

 

    　　從個股表現來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為0.83%，排名前三是陽光城、中南建設、綠地控股，其中陽光城龍頭股漲停，受益于全國AMC 中國華融與其簽署紓困重組框架協議。中南建設、綠地控股漲幅分別為3.03%、2.28%，主要是融資方面的利好。中南建設子公司平陽錦城置業向民生銀行借款3.84 億，期限30 個月；綠地控股擬向公司股東上海地產、上海城投分別借款15億元，借款期限為二年，借款年利率為6%。主流內房股今日漲跌幅均值為-1.42%，排名前三是越秀地產、中國海外發展龍頭股、華潤置地，漲幅分別為0.43%、-0.24%、-0.32%，均為穩健的龍頭和區域性央國企。

 

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