投資要點

 

    本周（2022.7.23-2022.7.29，下同）：房地產概念股板塊（SW）漲跌幅+2.85%，同期滬深300、萬得全A 指數漲跌幅分別為-1.61%，-0.28%，超額收益分別為+4.45%、+3.13%。

 

    房地產基本面與高頻數據：（1）房產市場概念股：本周60 城新房成交面積413.6萬平，環比+4.3%，同比-25.5%；2022 年7 月1 日-7 月29 日累計成交1633.8 萬平，同比-38.2%。2022 年累計成交11797.4 萬平，同比-42.8%。

 

    20 城二手房成交面積162.7 萬平，環比+1.3%，同比+15.0%；2022 年7月1 日-7 月29 日累計成交665.9 萬平，同比-0.4%。2022 年累計成交3585.8 萬平，同比-33.8%。16 城新房累計庫存10216.3 萬平，環比+0.2%，同比+8.7%。16 城新房去化周期為12.3 個月，環比變動-0.6 個月，同比變動+4.1 個月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為10.5 個月、12.4 個月、27.0 個月，環比分別變動-0.6 個月、-0.5 個月、-1.3 個月。

 

    （2）土地市場：2022 年7 月25 日-2022 年7 月31 日，百城供應土地數量環比+19.7%，同比-19.9%；供應土地建筑’龍頭股面積環比+26.0%，同比-38.3%。百城土地成交建筑面積環比-56.7%，同比-45.9%；成交樓面價環比+208.9%、同比+258.6%；土地溢價率環比+1.8pct，同比-3.8pct。

 

    重點政策：7 月28 日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議指出，要穩定房地產市場概念股，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。此次中央政治局會議將‘穩定房地產市場’放在了最前端，首次提及“保交樓”，并且明確指出“壓實地方政府責任”。地方政策方面，鄭州市政府召開8 家房企項目情況匯報會，會議主要內容為結合《鄭州市房地產良性循環發展相關模式和建議》文件，市房管局匯報了8 家房企紓困項目開發模式：棚改統貸統還、收并購、破產重組及保障性租賃住房。棚改統貸統還” 模式由政府平臺公司接收，后期政府主導，即政府指定由一家融資平臺統一向國開行申請棚改貸款額度，投入到各個項目后，再由這一平臺統籌安排償還資金。此外，資產大于負債的項目，可選擇“收并購”模式，由政府組織國央企、金融機構對接，解決企業現金流問題；資不抵債的，可采用“破產重組”模式，由政府組織破產重組，以保證項目交付；銷售不暢、建設資金困難的，可通過“保障性租賃住房”模式，由政府組織專項建設貸款。從此次會議可以看出，政府正在積極化解房地產企業困局，全力以赴“保交付、保生產、保民生”。

 

    周觀點：多地二手房指導價明顯放松，貝殼統計的7 月全國首套房貸平均利率4.35%，二套為5.07%，分別較上月下降7 個、2 個基點，平均放款周期25 天，較上月縮短4 天。中央政治局會議強調“穩定房地產市場”、“因城施策用足用好政策工具箱”、“保交樓、穩民生”，8 月各地有望加速出臺放松政策。隨著居民購房’龍頭股信心逐漸回復，未來2-3 個月銷售或將是V 型回暖。中長期看，隨著風險房企收縮，更多資源整合機會和購買力向高信用頭部公司集聚。建議關注：1）房地產開發：保利發展、萬科A、招商蛇口’龍頭股、金地集團；2）物業管理：新大正、招商積余、南都物業；3）房地產經紀行業：我愛我家。

 

    風險提示：房地產調控政策放寬不及預期；行業’龍頭股下行持續，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期；疫情反復、發展超預期。

 

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