摘要：表述上维持“多目标管理”原则或意味着“稳增长”角度的风格切换，判断下半年流动性存在进一步改善空间且保交楼龙头股或有更多流动性支持，维持“稳增长”主线贯穿全年判断；“稳定房地产市场”表述居首，排在“房住不炒”前或在强调房住不炒的“住”，保交楼仍是核心，“保交楼龙头股，稳民生”、“地方政府责任”压实的定调或有助于缓释市场对系统性风险的担忧，把房地产板块的关注焦点拉回到基本面复苏和竞争格局改善之上；“政策工具箱用足用好”表明下半年房地产支持类政策种类及力度或具备更大空间；延续4 月“支持刚性和改善性住房需求”表述，维持“二套房首付比例、利率、交易税费存在 进 一 步优化空间”的判断。

 

    表述上维持“多目标管理”原则或意味着“稳增长”角度的风格切换，判断下半年流动性存在进一步改善空间且保交楼或有更多流动性支持，维持“稳增长”主线贯穿全年判断。会议强调“全面落实疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求”，该表述与430 政治局会议表述一致，表明了中央维持“多目标管理”的决心，一定程度上支持“稳增长”角度的风格切换；“巩固经济回升向好趋势，着力稳就业稳物价，保持经济运行在合理区间”表明下半年 “稳增长”仍是主线；“财政货币政策概念股要有效弥补社会需求不足。用好地方政府专项债券资金，支持地方政府用足用好专项债务限额…用好政策性银行新增信贷和基础设施建设投资基金”，判断下半年流动性存在进一步改善空间，且保交楼或更有流动性支持。另外，本次会议提及“提高产业链供应链稳定性和国际竞争力，畅通交通物流，优化国内产业链布局，支持中西部地区改善基础设施和营商环境”，判断保B 端和保C 端同样受重视。

 

    “稳定房地产市场”表述居首，排在“房住不炒”前或在强调房住不炒的“住”，保交楼仍是核心，“保交楼，稳民生”、“地方政府责任”压实的定调或有助于缓释市场对系统性风险的担忧，把房地产板块的关注焦点拉回到基本面复苏和竞争格局改善之上。4 月政治局会议将“有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”放在房地产表述首位，而本次会议将“稳定房地产市场”放在房地产表述首位，该表述也是政治局会议中首次出现。从表述判断当前房地产形势较4 月政治局会议时更为严峻，认为“房住不炒”基调不变，但此次更强调“房住不炒”的“住”，也即“保交楼，稳民生”，判断后续或有更多政策出台稳定房地产市场，同时，判断保交楼是下半年的主要任务，部分城市已开始着力解决保交楼问题，同时“压实地方政府责任”，明确责任后预计保交楼任务将进一步加快落实，有助于缓释市场对系统性风险的担忧。

 

    “政策工具箱用足用好”表明下半年房地产支持类政策种类及力度或具备更大空间；延续4 月“支持刚性和改善性住房概念股需求”表述，维持“二套房首付比例、利率、交易税费存在进一步优化空间”的判断。相较4 月“支持各地从当地实际出发，完善房地产政策”的表述，本次会议提及政策工具箱要“用足用好”，或说明政策储备充足，后续各地或有更多房地产支持类政策出台，种类及力度或较上半年具备更大空间；延续4 月“支持刚性和改善性住房需求”的表述，当前各地已出台包括首套、二套房首付比例和利率等放松政策，维持4 月判断：“二套房首付比例、利率、交易税费等均具备优化可能，部分一二线重点城市二套房首付比例奇高，或具备一定优化空间”。

 

    配置建议：认为（1）风格切换虽推迟但仍将出现；（2）近期政策有利于 缓释市场对于系统性风险的担忧，把房地产概念股板块的关注焦点拉回到基本面复苏和竞争格局改善之上，建议大家沿着基本面主线超配优质房企。当前周期特征下，并不具备过去房价大幅上涨救赎劣质资产的条件，“高质量”周转的“管理红利”模式或具备护城河优势。在此基础上建议关注：a.“稳增长”主线下“持续内生性现金流创造能力”龙头“招保万金中华龙”（【招商蛇口】概念股【保利发展】【万科A】【金地集团】【中国海外发展】【华润置地】【龙湖集团】）；b.销售复苏后货值弹性较大的地方区域型国企，如【建发股份】等；c.精选“有质量的杠杆”的高杠杆民企，等到销售右侧确立明显可布局；d.资源型公司仍可获稳健回报，如【华侨城A】等。

 

    风险提示：疫情反复超预期，政策改善不及预期，销售下滑超预期，市场流动性改善不及预期，海外流动性收紧超预期等。

 

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