核心摘要

 

    　　本次竣工概念股問題核心在資金鏈修復，信心的修復，房地產居民端融資寬松或擴大到居民和企業端，預計前期并購貸款、四大AMC 資產盤活等舉措或進一步擴大，進一步的穩地產政策舉措可期，房地產企業流動性壓力或緩解。

 

    　　去年以來房地產風險持續暴露，房地產的尾部風險顯現，市場和銀行股龍頭股對房地產的悲觀情緒逐步釋放。本次事件促發了，今年以來對于穩地產政策力度不足的擔憂情緒的釋放，估值定價方面風險已經充分或過度暴露。

 

    　　等待情緒緩解，風險暴露、悲觀情緒往往是更好的買點。此外，經濟修復持續，未來仍有空間。重申推薦優質區域銀行，成都銀行概念股、江蘇銀行、常熟銀行、杭州銀行等。

 

    　　已經發生停工導致按揭受到影響程度非常有限已經公告銀行中，6 家公告停貸影響金額合計31 億元，這6 家2021 年年底按揭貸款合計16.63 萬億元，占比0.019%。總量和占比都很小，影響非常有限。

 

    　　按揭和竣工“極限”情況下風險亦可控，且前期房地產政策已持續趨松第一，針對市場擔心，我們以未竣工項目均受到影響為極限情況，粗略測算下可能影響。參考克而瑞研究院不完全統計，截至2021 年末，24 個重點監測城市尚未交付的項目總建面約2468 萬平方米，占2021 年商品住宅成交總面積比重達到10%，假設10%可能受到影響，零售和對公合計可能影響占總貸款約0.89%。第二，目前整個行業撥備覆蓋率200.7%，不良率1.69%，即便是極限情況下，相對影響亦可控。上述測算僅是極限情況下，參考日本情況，相關融資遠不會全部損失，實際損失會遠遠低于這個測算。并且國內本次房企主要是流動性問題，非資不抵債，且本次市場主要在中部地區部分城市，而非規模占比更高的核心一二線城市。第三，這種情況或不可能發生，前期房地產融資增速放緩但并未全面停貸，按揭投放積極，且當前穩地產政策方向早已轉向，針對資金鏈概念股和資產流轉癥結問題，已推出并購貸款和四大AMC。

 

    　　按揭方面，極限情況可能影響貸款占比0.31%。首先，考慮近年未竣工影響按揭，應該用新增按揭而非存量按揭。參考1 季度信貸投向報告，個人購房貸款38.84 萬億元，占比人民幣貸款19.3%，按年底余額相減，2021 年和2020 年新增8.25 萬億元，這里面包含新房概念股和二手等有已經提前還款等的影響，占比按揭貸款21.2%，相當于全部人民幣貸款4.1%（以1 季度為基數）。為剔除二手和還款影響，我們參考房地產開發概念股資金來源其他資金中2020 年和2021 年的個人按揭貸款合計6.24 萬億元，這兩年新增相當于個人住房貸款的16.1%，相當于全部人民幣貸款3.1%（以1 季度為基數）。大約相當人民幣貸款0.31%。對公房地產融資，極限情況可能影響貸款占比0.58%。竣工問題的另一部分是房地產開發貸款以及部分非標等，當房屋銷售按揭放款后，會分階段償還開發貸款等，所以通過個人按揭+開發貸款來測算可能極限的影響。按央行公布的房地產貸款扣除個人購房和保障住房一季度9.74 萬億元，占人民幣貸款4.8%，同樣假設10%的貸款可能受到影響，那么受影響部分為0.97 萬億元，占人民幣貸款0.48%；如果假設表外部分為表內20%，則合計受影響部分當于貸款的0.58%。

 

    　　風險提示：經濟大幅下行，房地產風險全面爆發。

 

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