回顾：地产概念股及疫情担忧致板块承压。2022年前2月物管板块在地产政策放松提振下震荡上行，但此后主流房企信用事件再度发生，叠加全国疫情防控加码，板块整体下挫。2022H1恒生物业服务及管理指数累计下跌14.1%，跑输恒生指数（-6.6%）7.5pct；成分股PE（TTM）均值降至13.5倍，处2016年以来2.3%分位，其中央国企估值逐渐与民营物企拉开差距。

 

    短期不利因素减退，中长期成长性仍存。下半年随着疫情控制及房地产温和修复，物管龙头股全年经营业绩仍有支撑。中长期新房萎缩将不可避免带来影响，但考虑物管存量属性突出，行业整体规模及主流参与者成长性仍可期待。当前行业参与者主要通过降低关联房企依赖、开拓存量市场、深挖社区增值等多元业务增强地产下行风险抵御能力。极端假设下，商品房销售下滑15%将导致物管预期收入下降5.3%，预期收入增速由30%降至23%。考虑部分物企已下调中期目标，增长压力一定程度释放。

 

    物企加速分化，央国企及优质民企更具潜力。房地产压力传导之下，物企资源禀赋产生分化，收并购、市拓等差异逐步显现。

 

    其中，央国企及关联房企风险可控、规模优势渐成的优质民企有望分享房地产格局重构红利，并有望凭借较强竞争实力持续抢占份额，实现稳中向好发展。

 

    投资建议：展望2022H2，疫情控制及房地产温和修复下，物管龙头股全年业绩仍有支撑。中长期新房交付仍可推动管理规模正向增长，叠加房地产调整带来物管格局持续优化，优质物企成长仍值得期待。当前板块估值跌至历史低位，性价比持续凸显，下半年随着不利因素逐渐解除，估值有望持续修复。考虑参与者分化加剧，标的选择将更为聚焦，建议优选央国企及关联房企风险可控、规模优势渐成的优质民企，如碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。

 

    风险提示：1）疫情反复、防控政策进一步趋严风险；2）房地产龙头股修复低于预期风险；3）市场化能力建设低于预期风险。

 

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