回顧：地產概念股及疫情擔憂致板塊承壓。2022年前2月物管板塊在地產政策放松提振下震蕩上行，但此后主流房企信用事件再度發生，疊加全國疫情防控加碼，板塊整體下挫。2022H1恒生物業服務及管理指數累計下跌14.1%，跑輸恒生指數（-6.6%）7.5pct；成分股PE（TTM）均值降至13.5倍，處2016年以來2.3%分位，其中央國企估值逐漸與民營物企拉開差距。

 

    短期不利因素減退，中長期成長性仍存。下半年隨著疫情控制及房地產溫和修復，物管龍頭股全年經營業績仍有支撐。中長期新房萎縮將不可避免帶來影響，但考慮物管存量屬性突出，行業整體規模及主流參與者成長性仍可期待。當前行業參與者主要通過降低關聯房企依賴、開拓存量市場、深挖社區增值等多元業務增強地產下行風險抵御能力。極端假設下，商品房銷售下滑15%將導致物管預期收入下降5.3%，預期收入增速由30%降至23%。考慮部分物企已下調中期目標，增長壓力一定程度釋放。

 

    物企加速分化，央國企及優質民企更具潛力。房地產壓力傳導之下，物企資源稟賦產生分化，收并購、市拓等差異逐步顯現。

 

    其中，央國企及關聯房企風險可控、規模優勢漸成的優質民企有望分享房地產格局重構紅利，并有望憑借較強競爭實力持續搶占份額，實現穩中向好發展。

 

    投資建議：展望2022H2，疫情控制及房地產溫和修復下，物管龍頭股全年業績仍有支撐。中長期新房交付仍可推動管理規模正向增長，疊加房地產調整帶來物管格局持續優化，優質物企成長仍值得期待。當前板塊估值跌至歷史低位，性價比持續凸顯，下半年隨著不利因素逐漸解除，估值有望持續修復。考慮參與者分化加劇，標的選擇將更為聚焦，建議優選央國企及關聯房企風險可控、規模優勢漸成的優質民企，如碧桂園服務、保利物業、招商積余、新城悅服務、星盛商業等。

 

    風險提示：1）疫情反復、防控政策進一步趨嚴風險；2）房地產龍頭股修復低于預期風險；3）市場化能力建設低于預期風險。

 

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