本報告導讀：

 

    本月銷售下滑底部探明，預計接下來的復蘇將出現非常明顯的區域分化，也表現在房企拿地概念股偏好上，從行業層面看，資產荒邏輯將在3 季度演繹，同時政策博弈機會仍在。

 

    摘要：

 

    銷售下滑底部 探明，預計復蘇力度將呈現明顯分化。本月重點房企銷售龍頭股面積同比下滑52.9%、銷售金額同比下滑51.5%，較上月回升0.6、3.1pcts，底部區域探明。疫情對判斷銷售復蘇力度有一定干擾，但房企端數據仍弱于統計局數據，反映復蘇微觀基礎仍弱。當前政策放松空間仍存在，而從最終效果預判，核心一二線城市的新房二手房都有上行動力，但很難帶動三四線城市，因為過去房企在一二線城市土地市場過熱的情況下下沉低能級城市的邏輯不再。2021 年上半年的樓市火熱中早已存在區域分化的先兆，本輪的復蘇，區域分化將更為明顯，甚至部分核心城市的遠郊盤也難以受益。

 

    土地市場仍然疲弱，房企風險偏好只局限于高能級城市核心地塊。

 

    市場一直擔心土地市場的下行帶來供給不足，但實際情況是房企仍不愿拿地，而且并非來自于杠桿問題，更多的是對去化需求的擔心。房企過量土儲仍可保障未來1-2 年的開發， 2021 年集中供地開工率遠低于歷年，也可作為驗證。而近期地價的下行，將強化房企少囤地的偏好，考慮到總體資金量的不足，預計未來房企仍將聚焦核心城市核心地塊，這也導致住宅需求復蘇的聚焦而非外溢。

 

    雖然對于房企融資政策有一定放松，但是缺少影子銀行，政策效果大幅弱化。國央企融資限制少，但是多數國央企仍處于防風險、去土儲階段，較低的風險偏好也限制大幅拿地。而民企負債，對金融機構而言屬于高風險資產，正規金融機構難以配置，過去該部分需求由影子銀行作為中介去承擔，而且歷史上的融資好轉最領先的就是影子銀行。當前缺少影子銀行導致流動性過度聚集于低風險資產，而地產行業難有起色。本月房企公開市場融資同比改善，但絕對額下滑，民企融資支持政策力度有限，總體仍疲弱。

 

    布局資產荒，博弈穩信用，推薦持有穩定現金流實物資產的公司、以及二線國央企。市場對地產的關注從增速見底過渡到復蘇力度上，從而真實需求及政策效果的證實或者證偽將在三季度顯現。本輪復蘇分化將是常態，從全國層面仍將是偏弱，資產荒邏輯將在三季度演繹。

 

    而本輪資產荒中，to B 端的資產將優于to C 端的資產，尤其是一線城市龍頭股核心區位寫字樓以及優質工業園區，其主要面向抗風險能力強的B 端大客戶，推薦金融街、中新集團。另外，需求端政策仍將不斷發力，二線央國企在人才和資金方面邊際改善最大，是博弈穩信用的優選標的，受益中交地產、建發股份龍頭股，同時繼續推薦萬科A、保利發展、招商蛇口等一線國央企。

 

    風險提示：政府重新放開前融、再走土地金融模式。

 

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