行业基本面：千磨万击还坚劲

    虽然自去年7 月政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，乃至今年7 月政治局会议再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，房地产行业经历了一系列政策的打压，但行业基本面仍然表现出了极强的韧性，这与今年棚改资金投放超预期有关。展望未来，我国住宅需求仍然具备较强韧性。我们预计2020 年全年销售面积增速为-3%左右，销售金额增速2%左右，地产投资增速则为7%左右。

    板块表现：业绩保持高增，估值仍处低位

    目前A 股和H 股地产板块估值都仍旧处于低位，龙头房企今年前三季度普遍财务状况改善，短期偿债能力无忧，同时已售未结资源丰富，未来业绩有保障。对比海外成熟市场来看，我国一线房企市场占有率仍有较大提升空间。

    政策面：“因城施策”成主基调，城镇化继续推进中央层面对地产调控政策的定调逐渐趋稳，基本保持了连续性和稳定性，其施政思路目标上来说基本围绕“房住不炒”这一核心，力求做到“三稳”，即“稳房价、稳地价、稳预期”；而具体措施上“因城施策”则成为了主基调，且以市场预期管理作为中介目标。总的来说，我们认为，对于2020 年的调控政策，一定要紧抓“房住不炒”与“因城施策”这两个关键点。

    风险提示

    调控政策继续大幅收紧引发销售大幅下滑；计提过多存货跌价准备导致年报业绩不达预期。