房地產行業2022 年業績前瞻：地產板塊業績慘淡 房企結構分化加劇。預計22 年全年房企業績大幅下行，慘淡中房企結構分化加劇。基本面方面，2022 年房地產行業基本面大幅下行，但考慮到供需兩端政策放松不斷推出，我們認為后續銷售基本面將逐步修復，但同時考慮到本輪周期供需兩端相對以往更弱，推動改善路徑將呈現“L”型曲折性弱復蘇走勢。展望22 年板塊業績，根據目前已出業績預告公司情況，判斷22 年行業整體業績仍顯慘淡，比如陽光城、中南、藍光繼續虧損，金科、華僑城A 年度業績首次虧損，招蛇（同比-63%~-56%）、新城（同比-95%~-70%）、陸家嘴（同比-78%~-70%）、保利（同比-33%）、華發（同比-20%）等。我們認為，綜合考慮到：1）房企資金緊張及近期疫情反復影響竣工結算進度；2）年初以來降價促銷當期現房結算影響利潤率水平，同時存貨減值壓力較大等因素也會對業績產生負面拖累；3）房企結算業績基數普遍較高；4）預計房企毛利率已處低位。后續再下行空間已有限，我們預計22 年全年房地產板塊業績整體仍將承壓，但企業之間業績分化也將進一步加劇。

 

      22 年行業基本面呈底部弱復蘇，后續供需兩端政策均需更強發力。2022 年房地產行業基本面開始呈底部回升態勢，后續仍需政策持續催化。1）銷售方面：22 年50 強房企銷售金額同比-40%，其中10-12 月單月同比分別為-34%/-33%/-30%，同比降幅持續收窄；我們認為一二線城市將進入政策銷量共振，優質房企將進入長短期成長共振。2）拿地方面：22 年300 城住宅類土地成交面積累計同比-32%，其中10-12 月單月同比分別為+19%/-10%/-10%，23 年1 月同比-55%；3）開工方面：22 年房地產開工面積-39%。

 

      我們認為行業銷售已然見底；受限于行業銷售和融資修復晚于預期、以及出險房企數量已超52 家，這將限制后續房企的補庫存能力，從而導致后續投資仍將處于弱改善狀態，預計投資修復節奏也會慢于以往周期。整體而言，弱復蘇環境也將創造更長的政策友好期，有利于房地產行業以及優質房企的健康穩定發展。

 

      根據結算節奏，我們預計主流公司2022 年度歸母凈利潤情況如下：

 

      1） 增速在+10%以上的公司：新大正、招商積余、濱江集團；2） 增速在-5%~+10%的公司：萬科A、建發股份；3） 增速在-5%~-25%的公司：華發股份、金地集團；4） 增速在-25%~-40%的公司：保利發展；

 

      5） 增速在-40%以下的公司：新城控股、招商蛇口。

 

      投資分析意見：地產板塊業績慘淡，房企結構分化加劇，維持“看好”評級。我們認為，我國房地產目前需求端呈現出超跌狀態，供給端處于過度出清狀態，預計隨著供給緩慢修復，中期銷售將向著需求中樞13.4 億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現“L”型總量弱復蘇、但結構強彈性，格局優化下優質房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優化雙重利好，充分享受估值驅動、成長驅動雙重紅利。我們維持房地產板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發展、濱江集團、建發股份、華發股份、招商蛇口、金地集團、新城控股、中國建筑、萬科A，建議關注：棲霞建設、陸家嘴；H 股：

 

      華潤置地、中海外發展、建發國際、龍湖集團、碧桂園，建議關注：越秀地產、綠城中國、新城發展；并維持物業管理板塊“看好”評級，推薦：中海物業、保利物業、華潤萬象、新大正、碧桂園服務、旭輝永升服務、新城悅、寶龍商業，建議關注：招商積余、萬物云。