投資摘要：

 

    市場行情：

 

    本周（8.22-8.26）A 股地產指數（申萬房地產）漲幅-2.60%（上周3.29%），A 股大盤概念股（萬得全A）漲幅-1.91%（上周-0.28%）；H 股地產指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅2.52%（上周2.59%），H 股大盤（恒生指數）漲幅2.01%（上周-2.00%）。本周A股地產龍頭股板塊表現弱于大盤、H 股地產板塊表現強于大盤。

 

    行業基本面：

 

    新房銷售維持弱勢，二手房持續復蘇態勢。從數據來看，41 城商品房累計銷售面積（8.1~8.25）同比-26.1%，上月同比-32.3%；16 城二手房成交面積（8.1~8.24）同比22.8%，上月同比0.6%。

 

    去化周期下降。從數據來看，15 城商品房去化周期（截至8.25）為604 天，上月同期為646 天。

 

    土地市場供需兩弱。從數據來看，100 大中城市本年累計（截至8.28）成交土地建面同比-22.9%，上周累計同比-22.6%；本周100 大中城市（8.1~8.28）土地成交溢價率1.1%，上周6.0%；100 大中城市本年累計（截至8.28）土地成交總價同比-42.8%，上周累計同比-42.5%。

 

    內債外債融資共同下滑。從數據來看，境內地產債發行龍頭股規模（8.1~8.28）累計同比-53.7%，上月規模同比-36.6%；境外地產債發行規模（8.1~8.28）累計同比-85.4%，上月規模同比-28.7%。

 

    投資策略：

 

    8 月24 日，國常會提出，允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。我們認為，在“用足用好政策工具箱”的指導下，政策正進入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都在進一步加強。地方政府在充分理解中央對樓市的態度后，各類刺激政策的出臺也將更為積極，降低首付、提升公積金貸款額度、放松限購限售以及發放購房補貼等措施都將更加積極的出臺。

 

    我們持續推薦：1）具有全國化和綜合化發展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發展。我們認為信用優勢將推動龍頭央企在土地和并購市場獲得優勢，持續的拿地龍頭股推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。2）扎根高能級區域，積極向全國拓展的優質地方國企龍頭，建議持續跟蹤越秀地產龍頭股。我們認為深耕高能級區域的地方國企龍頭，兼具業績穩定性與未來成長性。在民企大規模暴雷和喪失拿地能力的當下，憑借深耕高能龍頭股級區域鑄就的穩定基本盤和融資優勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業出清過程中實現趕超。3）具有優質的經營體系，開發主業穩健，同時被監管機構選定為示范房企，受到金融機構重點支持的民營房企，建議持續跟蹤龍湖集團、碧桂園。融資端的支持，在滿足了頭部的穩健央企地產企業后，正逐漸向經營穩健的民企溢出，市場對經營穩健的民企也將逐漸恢復信心。

 

    風險提示：行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險。

 

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