市場表現：

 

    上證指數本周-0.67%，收報于3236.223 點；創業板概念股指本周-3.44%，收報2640.291 點；滬深300 本周-1.05%，收報于4107.546 點。房地產概念股板塊-2.60%，在31 個行業內位列第28 位。

 

    新房成交：成交面積同比-19.4%，環比-1.1%

 

    本周（8.19-8.25），我們重點跟蹤的32 城一手房成交面積合計約268萬方，同比-19.4%，環比-1.1%。其中，一線（4 城）一手房概念股合計成交面積75 萬方，同比-24.2%、環比+0.7%；二線（14 城）一手房合計成交面積134 萬方，同比-19.3%、環比+6.3%；三線（14 城）一手房合計成交面59 萬方，同比-12.2%、環比-16.2%。

 

    二手房概念股成交：成交面積同比-14.2%，環比-12.2%成交面積：本周（8.19-8.25），我們重點跟蹤的16 城二手房成交面積合計約101 萬方，同比-14.2%，環比-12.2%。其中，一線（2 城）二手房合計成交面積28 萬方，同比-20.9%、環比-12.6%；二線（8 城）二手房合計成交面積42 萬方，同比-17.4%、環比-19.4%；三線（6 城）二手房合計成交面積31 萬方，同比-1.5%、環比+0.0%。

 

    新房庫存：庫存面積環比+0.82%，去化周期12.7 月庫存面積：截至2022.08.25，本周，我們重點跟蹤的16 城新房庫存面積合計約9352 萬方，環比+0.82%，整體去化周期（按面積）約12.7月。其中，一線（4 城）新房概念股庫存合計3276 萬方，環比+1.88%，去化周期10.8 月；二線（6 城）新房庫存3235 萬方，環比+0.30%，去化周期10.1 月；三線（6 城市）新房庫存2841 萬方，環比+0.21%，去化周期24.9 月。

 

    土地市場：百城土地龍頭股成交面積3058 萬方，成交土地總價269 億元，土地溢價率2.10%上周（8.15-8.21），百城土地供應數量為620 宗，對應土地供應建面約3789 萬方；百城土地成交數量為445 宗，對應土地成交建面約3058 萬方，成交土地總價約269 億元，百城土地溢價率為2.10%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為150 萬方、850 萬方和2057 萬方，同比分別為+28%、+49%和+29%，對應土地溢價率分別為0.00%、0.54%和2.60%。

 

    投資建議：

 

    本周萬科A 披露建議分拆萬物云空間科技服務股份有限公司并于香港聯合交易所有限公司主板獨立上市。若萬物云境外上市得以進行，在全球發售項下將以優先發售的方式向公司合資格H 股股東提供不超過10%的初步提呈發售的萬物云股份作為保證配額。我們認為這是繼2022 年4 月1 日萬物云在港交所遞交招股書、7 月18 日萬科A 公告分拆萬物云境外上市獲證監會核準之后的一個重大進展。注意到萬物云赴港上市仍受限于市場情況及其他相關因素，不確定因素仍存。此外公司雖為行業龍頭，多維度均有市場領先的競爭力，但是其估值相較于去年推測有較大縮水，主要原因有：i）物管行業估值整體下調；ii）疫情反復導致增值服務難以獲得預期增長；iii）因房地產行業風險尚未出清，可外拓資源有限，競爭加劇；iv）公司之前收并購的標的存在減值風險。此次萬物云若成功逆勢上市，將極大推動物管優質標的估值修復，同時也會加速龍湖智創和萬達商管的上市進度。

 

    繼“三條紅線”后，“房地產貸款龍頭股集中度管理”、“土地供應兩集中”、“房地產稅改革試點”等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。調控主風向未變，“以穩為主”仍為主基調，政策大放大收的空間較窄。當前板塊估值及倉位已處歷史低位。往后看，2022 年下半年市場有望逐步企穩恢復，但行業供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協調仍存。建議關注：（1）穩健發展型：保利發展、萬科A、金地集團；（2）成長受益型：新城控股、建發股份、華發股份、濱江集團概念股；（3）物管優質標的：華潤萬象生活、碧桂園服務、綠城服務、寶龍商業等。

 

    風險提示：

 

    房地產調控政策放松不及預期，信用風險蔓延，銷售修復不及預期，資金面大幅收緊等。

 

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