報告摘要：

 

    市場表現(xiàn)：上周申萬房地產(chǎn)龍頭股板塊收于 3015.81 點，累計下跌 2.60%，同期上證綜指累計下跌0.67%，深證成指累計下跌2.42%，滬深300 累計下跌1.05%；橫向?qū)Ρ龋�板塊表現(xiàn)位于下游。

 

    公司動態(tài)：中國海外發(fā)展發(fā)布2022 年中報，實現(xiàn)營業(yè)收入1037.9 億元，同比-3.8%，核心歸母凈利潤173.5 億，同比-4.6%。

 

    成交市場：8 月19 日-8 月25 日，32 城新房成交面積375 萬方，環(huán)比+0.8%，同比-22.6%；16 城二手房成交面積158 萬方，環(huán)比+1.0%，同比+23.9%。

 

    庫存供應：上周10 大城市待售面積為8730 萬方，環(huán)比+0.2%，同比+10.8%，去化周期為13.8 月，環(huán)比增加0.1 月，相比去年同一日增加5.2 月。

 

    土地市場：8 月15 日-8 月21 日，全國百城合計成交土地建面549 萬方，環(huán)比+49.6%，同比+33.7%；樓面價2799 元/平，環(huán)比+0.4%，同比-46.8%；溢價率為3.9%，環(huán)比上周走闊1.9pct，同比收窄9.5pct。

 

    重點事件點評：央行宣布不對稱降息，1 年期LPR 下調(diào)5bp，5 年期LPR 下調(diào)15bp。本次降息將對金九銀十乃至四季度銷售起到積極促進作用。回顧2010 年以來降息后1 月的銷售同比數(shù)據(jù)變化值（當月同比-上月同比）可以發(fā)現(xiàn)，在政策小周期內(nèi)首次降息或間隔2 個月以上的降息動作會讓同比改善10-20pct。

 

    投資建議：上周央行不對稱降息，5 年期LPR 下調(diào)15bp，總量方面寬信用加碼，二套房利率破5；因城施策方面，上海非核心區(qū)限購出現(xiàn)松動，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1 年即可購房；房企紓困方面，廣西南寧設立首期規(guī)模30 億元平穩(wěn)房地產(chǎn)基金龍頭股，湖北省資管概念股有限公司與浙商資管聯(lián)合設立50 億元紓困基金保障湖北交付問題。當下房地產(chǎn)行業(yè)政策正在打出一套需求端寬松+供給端紓困的組合拳。在全年銷售負增預期之下，組合拳政策全年持續(xù)確定性強，行業(yè)beta 向上趨勢不變。本周，中海、金地、濱江、建發(fā)等優(yōu)質(zhì)房企陸續(xù)發(fā)布中報，營收利潤表現(xiàn)整體穩(wěn)健，銷售展現(xiàn)韌性，未來業(yè)績確定性較強。

 

    我們認為，規(guī)模綠檔房企受益于產(chǎn)能出清背景下的行業(yè)集中度提升和盈利水平改善，同時未來優(yōu)質(zhì)混合制概念股和民企有望逐步實現(xiàn)信用修復和經(jīng)營回歸常態(tài)，配置可適度下沉至腰部彈性標的，A 股建議關注保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團、金地集團概念股、萬科A；H 股建議關注中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團、美的置業(yè)、旭輝控股集團。

 

    風險提示：房價過快反彈造成政策兩難；國內(nèi)新冠疫情反復。

 

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