行业点评

 

    本周地产板块港股涨A 股跌，物业概念股板块跑赢沪深300。本周申万A 股房地产龙头股板块涨跌幅为-2.6%，在各板块中位列第20；WIND 港股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3%，沪深300 指数涨跌幅为-1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-0.9%和+3.2%。

 

    本周土地市场延续低温态势。本周全国300 城宅地成交建面522 万┫，单周环比-22%，单周同比-53%，平均溢价率2%，主要由于上周西安成交了19宗涉宅地块。2022 年初至今，全国300 城累计宅地成交建面29739 万┫，累计同比-48%；年初至今，华润置地、保利发展、招商蛇口龙头股、中国海外发展概念股、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

 

    本周新房成交环比维持稳定水平，同比下降。本周35 个城市商品房成交合计381 万平米，周环比+1%，周同比-28%。其中，一线城市周环比+9%，周同比-22%；二线城市周环比+0%，周同比-28%；三四线城市周环比-14%，周同比-42%。

 

    本周二手房环比转跌，同比持续提升。本周15 个城市二手房成交合计146万平米，周环比-11%，周同比+9%。其中，一线城市周环比-13%，周同比-25%；二线城市周环比-9%，周同比+23%；三四线城市周环比-18%，周同比+23%。

 

    房企利润水平承压，16 家房企利润下跌+18 家发布盈利预警。2022 年8 月15 日至26 日期间房地产板块共发布24 份半年报及18 份业绩预告。在24家已出半年报的房企中，16 家归母净利润较去年同期降低，剩余8 家有所增长的房企中5 家营业收入与归母净利润同比齐涨，分别是金融街、港龙中国地产、龙湖集团、建发国际集团和大悦城地产。在18 份业绩预告中，全是净利润、归母净利润、由盈转亏的预警。综合来看，42 份公告中，半年报显示归母净利润下跌的房企16 家+归母净利润预警的房企18 家，34 家合计占比81%。行业下行计提减值、前期高价地项目结转及限价影响是房企利润下滑的主要原因。

 

    上海三批次集中供地的总供应面积上涨，利好资金实力强的房企龙头股。2022 年8 月25 日，上海公告了第三批次的集中供地 ，共计35 宗涉宅用地（含“城中村”改造用地4 宗），总建设用地面积约185 万方，总起始价约1030 亿元，保证金比率20%，中止价溢价率7%-10%。相较于二批次，三批次虽然在供地宗数上仅多出1 宗，但供应面积却大幅增长。上海三批次供地呈现出力度大、节奏快、诚意足的特征，给房企提供了补充一线城市优质土储龙头股的拿地窗口期，具有较好的吸引力，充分利好资金实力雄厚的房企。

 

    投资建议

 

    上海三批次集中供地诚意足，总供应面积大幅上涨，资金实力强的拿地房企将因此受益。地产概念股板块，首推2021 年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企，如绿城中国、滨江集团、建发股份。此外，建议关注强房产交易平台贝壳，其有望享受销售复苏；以及抗风险能力强的商管龙头华润万象生活概念股，其有望受益消费场景复苏。

 

    风险提示

 

    宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

 

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