行业核心观点

 

    　　保障性租赁住房REITs 具有收益稳定性与长期性，同时未来扩募空间大，有助于不动产运营类企业盘活资产。华夏北京保障房REIT 的基础设施项目具有区位优势，同时运营成熟，当前公募REITs 供给仍然较少，华夏北京保障房REIT 上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。

 

    　　投资要点：

 

    　　北京市具有较强的经济与人口基础，叠加政策支持，推动保障性租赁住房发展：北京市积极出台保障性租赁住房相关政策，计划在“十四五”期间争取建设筹集保障性租赁住房40万套（间），占新增住房供应总量的比例达到40%，其中2022 年预计筹集建设保障性租赁住房15 万套。在需求方面，北京市存在较大的住房保障需求。两个基础设施项目的最近一期租户候选人排队量显著超过供给量。

 

    　　基金基本情况：华夏北京保障房REIT 采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，并持有基础设施资产支持证券的全部份额。专项计划以文龙家园项目、熙悦尚郡项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。华夏基金为基金管理人，北京保障房中心为原始权益人，募集的基金份额总额为5 亿份。

 

    　　基础设施项目龙头股情况：文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别位于北京市海淀区和朝阳区，产业配套成熟，项目建筑龙头股面积合计11.28 万平方米。截至2022 年3 月31 日，项目运营期限均超3年，两个项目的保障性租赁住房的出租率均在94%及以上，盈利与现金流保持稳定，运营成熟。

 

    　　估值情况：根据戴德梁行出具的估值报告，截至2022 年3 月31日，2 个基础设施资产龙头股估值合计11.51 亿元，平均单价10,204元/平方米。根据募集说明书，2022 年9 月至12 月以及2023 年可供分配金额的数据分别是16,564,647.55 元和49,600,249.29元，净现金流分派率（预计年度可分配现金流概念股/目标不动产评估净值，年化）分别为4.32%和4.31%，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模，年化）分别为3.96%和3.95%。

 

    　　风险因素：出租率不及预期；租金概念股定价风险；人口流失等。

 

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