事件

 

    2022 年8 月24 日，國務院常務會議召開，會議指出允許地方“一城一策”運用信貸龍頭股等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

 

    評論

 

    高層強調“一城一策”，地產概念股政策等待“高調辦小事”的信號。728 政治局會議后，多地持續出臺寬松政策，如南京取消認房又認貸、上海臨港放松限購等，信貸端五年期LPR 下調15BP。但市場銷售未作出明顯正向反應，高頻概念股周度數據顯示，2022 年8 月（截至23 日）35 城新房銷售環比-11.2%，同比-26.3%。我們認為當前各城市的寬松政策大部分為“小步快跑”的形式，雖然頻率較高而單次力度較小，消費者對前期政策能做出積極反應，但多次小力度刺激后政策邊際效益或減弱，未來“一城一策”措施需要有“高調辦小事”的大力度政策落地，或才能有效提振市場信心。

 

    寬松政策或需要“隔山打牛”，由高能級城市帶領市場復蘇。當前多數低能級城市限購限售政策已基本取消，部分二線城市也有累計較大力度的寬松政策落地，但受城市基本面的限制，當地市場銷售靠自身調控難有好轉。而房地產市場具有明顯的傳導輪動性，2014-2016 年的復蘇也是由上海、深圳等高能級城市帶動，我們認為本輪的市場復蘇也需要一線和新一線城市率先啟動，雖然其本身市場有較高韌性，但全國市場的復蘇和行業的良性循環需要這類城市出臺較大力度的寬松政策，形成新一輪行情的起始。

 

    預計未來需求側政策主要以放寬改善購房限制為主，改善房企更加受益。我們在外發的《LPR 如期下降，改善需求或更受益》等多篇報告中指出針對剛需購房的政策已經較難再有較大的寬松空間，改善需求更獲利好：

 

    限購端的放松主要針對二套房甚至三套房（少有城市維持嚴格的首套房限購）；限售端對能加速存量房的流通，提高置換改善客群的購買力；限價端，高端改善項目限價突破能力更強，且更獲客戶接受；限貸端取消認房又認貸、下調二套房首付比例等也是在放寬改善購房門檻。因此我們認為在“一城一策”背景下，未來需求端政策的持續寬松，更加有利于改善型房企的銷售回暖。

 

    投資建議

 

    我們預計在“一城一策”定調后，未來需求側較大力度的寬松將持續落地。首推積極布局重點城市核心板塊、擁有高質量產品服務力的房企概念股，如綠城中國、濱江集團、建發股份等。穩健選擇推薦財務結構健康、現金流安全的頭部國企央企，如保利發展、中國海外發展。

 

    風險提示

 

    寬松政策對市場提振不佳；三四線城市概念股恢復力度弱；多家房企出現債務違約

 

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