投資要點

 

    本周（2022.8.13-2022.8.19，下同）：房地產板塊（SW）漲跌幅+3.29%，同期滬深300、萬得全A 指數龍頭股漲跌幅分別為-0.96%，-0.28%，超額收益分別為+4.25%、+3.57%。

 

    房地產概念股基本面與高頻數據：（1）房產市場：本周60 城新房成交面積326.4萬平，環比+6.6%，同比-36.5%；2022 年8 月1 日-8 月19 日累計成交914.5 萬平，同比-34.8%。2022 年累計成交12827.9 萬平，同比-42.2%。

 

    20 城二手房成交面積154.6 萬平，環比+4.4%，同比+18.1%；2022 年8月1 日-8 月19 日累計成交443.1 萬平，同比+23.6%。2022 年累計成交4043.0 萬平，同比-30.5%。16 城新房累計庫存10247.2 萬平，環比+0.4%，同比+7.7%。16 城新房去化周期為12.1 個月，環比基本持平，同比變動+3.2 個月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為9.6 個月、12.8 個月、27.9 個月，環比分別變動-0.3 個月、+0.2 個月、+1.4 個月。（2）土地市場：2022 年8 月15 日-2022 年8 月21 日，百城供應土地龍頭股數量環比-10.0%，同比-25.6%；供應土地建筑面積環比-9.8%，同比-13.7%。百城土地成交建筑面積環比-12.1%，同比-19.5%；成交樓龍頭股面價環比-14.6%、同比-43.0%；土地溢價率環比+3.7pct，同比-3.0pct。

 

    重點數據與政策：為推進“保交樓”，多部門再出措施。8 月19 日住建部、財政部、人民銀行等有關部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用；通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售、逾期、難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權益，維護社會穩定大局。地方政策方面，浙江海寧市取消外地居民購房限制政策，新購房不再限售；蘇州昆山、太倉兩地限購放寬，外地戶籍居民購首套房無需社保或個稅證明；上海定向優化臨港新片區人才購房政策，在臨港新片區工作的非本市戶籍人才繳納個稅，或社保滿1 年及以上，在臨港新片區可以限購1 套住房，所購住房自合同網簽備案滿7 年后方可轉讓。

 

    周觀點：8 月各地加速出臺放松政策，緊鄰北京的廊坊取消限購，南京、蘇州和無錫宣布降首付，中國華融官宣紓困陽光城母公司，多部門出臺措施將通過政策性銀行專項借款方式保交付，民營房企發債再獲全力支持。預計后續限購限售將進一步松綁，房貸利率、稅費有望降低，對購房者和房企的支持性政策將加快出臺。此輪放松周期持續性強，放松效應仍在累積，隨著居民購房信心逐漸回復，回暖可期。中長期看，隨著風險房企收縮，更多資源整合機會和購買力向高信用頭部公司集聚。建議關注：1）房地產開發：保利發展、萬科A、招商蛇口、金地集團；2）物業管理：新大正、招商積余、南都物業；3）房地產經紀行業：我愛我家。

 

    風險提示：房地產龍頭股調控政策放寬不及預期；行業下行持續，銷售不及預期；行業信用風險持續蔓延,流動性惡化超預期；疫情反復、發展超預期。

 

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