溫州2010年前后曾出現樓市泡沫，遺留部分樓盤概念股交付困難。2000年以來大量溫州民間資本投向房地產，疊加溫州2009-2010年常住人口大幅增長，推動房價加速上漲。盡管2011年溫州全市GDP總量僅約為北京上海2成，但商品房均價突破2萬/平米，遠高于同期北京上海均價。隨著2008年金融危機爆發以及央行2010—2011年加息，溫州此前互相拆借擔保的民間資金龍頭股鏈接連斷裂，房地產被直接波及。隨后溫州樓市發生過山車式轉折，房價下跌引發的開發商資不抵債、資金鏈斷裂等問題，直接導致樓盤交付困難，化解問題隨之成為焦點。

 

    交付困難問題化解需政府引導，輔以市場化手段，同時需要法律文件等予以支持：工程完工方面，如遇樓盤開發商難以完工交樓，可由政府引入資金或由新施工單位龍頭股墊資，采用“共益債務”規則（即為債權人、債務人的共同利益所負擔的債務，在清償順序上具有優先受償權），并以建成工程沖抵“爛尾樓”后續建設工程款；資產轉讓方面，還需積極撮合債務人轉讓股權、資產、在建工程等實現變現。此外長期爛尾項目若要實現后續開工建設，通常涉及土地延期手續等多重法律法規問題。政府需加強完善法律法規并加大執法力度，與相關部門協調一致，為引入新企業完成“爛尾樓”后續建設提供權益保障；典型法案如《中華人民共和國企業破產法》與地方政府文件《關于印發珠海市“爛尾樓”整治處理辦法的通知》均為處置爛尾樓提供文件政策指引。

 

    溫州“共益債務+代建代銷”預重整方案與鄭州紓困基金為化解“交付難”示范案例：溫州市蒼南縣“華臣一品苑” 采用“共益債務+代建代銷”的預重整方案，用3億多元資金盤活50余億元債權，債務人通過債務重組、延期還款、投資增值等方式實現紓困減負，使企業主體資格及主營業務得以保留，有效確保爛尾項目能夠順利竣工、交付、辦證。鄭州則是通過引入國資、“棚改統貸統還+收并購+破產重組+保障性租賃住房”等創新模式、紓困基金多種舉措“保交樓”；其中紓困基金規模達百億，采用“母基金-子基金-龍頭股項目”資金傳導模式，旨在帶動社會資本優光盤活危困房企1—2個凈資產較高存量項目,而后將置換資金專項用于緩解其他已停工樓盤，達到“盤活一個、救活一批”的杠桿撬動效應。

 

    投資建議：短期來看樓市信心的修復、各方擔憂的消除均需要時間，意味著后續銷售端的復蘇仍充滿波折，持續建議關注強信用龍頭股、強運營的優質房企保利發展、中國海外發展、濱江集團、越秀地產、招商蛇口、萬科A、金地集團、天健集團等。

 

    風險提示：1）政策改善及時性低于預期風險；2）個別房企龍頭股流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險；3）行業短期波動超出預期風險。

 

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