本周中央首度提出通過政策性銀行專項借款保交樓，體現了中央穩定房地產的決心。8 月19 日，中央要求完善政策工具箱龍頭股，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。本周央行MLF 縮量續作、中標利率下降10bp，預期下周一（8.22）5 年期LPR 下調15-20bp。

 

    上海外圍限購進一步放松。在上海臨港新片區工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1 年及以上，在臨港新片龍頭股區限購1 套住房。

 

    我們認為隨著中央未來實質性推動地方保交樓，停工停貸對市場情緒的沖擊將逐步減弱。但需注意的是，“保交樓”并不等于“保房企”，目前房地產市場依舊處于需求萎靡、信心不足的環境下，購房信心和需求的復蘇需要政策系統性的解決方案。本周上海外圍進一步放松限購，我們繼續看好下半年政策放松空間，尤其是一二線核心城市龍頭股的限購限貸政策。

 

    行情回顧：本周中信房地產概念股指數累計變動幅度為2.9%，領先大盤3.90 個百分點，在29 個中信行業板塊排名中位列第3 名。本周上漲個股共84 支，較上周減少34 支，下跌股數為48 支。（若無特殊說明，報告中本周指8.15-8.21 當周）。

 

    新房成交情況： 本周30 個城市新房成交面積為253.5 萬平方米，環比提升6.2%，同比下降27.1%，其中樣本一線城市的新房龍頭股成交面積為69.6 萬方，環比20.5%，同比-20.3%；樣本二線城市為130.7 萬方，環比0.7%，同比-29.3% ；樣本三線城市為53.2 萬方，環比4.0%，同比-29.5%。樣本二線城市龍頭股為80.3 萬方，環比1.0%；樣本三線城市為17.0 萬方，環比-0.1%。從今年累計33 周新房成交面積同比看，樣本30 城共計9739.8 萬方，同比下降-35.7%；一線城市為1984.1 萬方，同比-29.0%；二線城市為5644.1 萬方，同比-33.0%；三線城市為2111.6 萬方，同比-46.4%。

 

    二手房成交情況： 本周我們跟蹤的11 個重點城市二手房成交面積合計128.7萬方，環比增長1.5%，同比增長30.1%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為31.4 萬方，環比4.0%；樣本二線城市為80.3 萬方，環比1.0%；樣本三線城市為17.0 萬方，環比-0.1%。年初至今累計二手房成交面積為3612.1 萬方，同比變動為-21.3%；其中樣本一線城市的累計二手房成交面積為948.0 萬方，同比-37.8%；樣本二線城市為2212.8 萬方，同比-9.7%；樣本三線城市為451.2 萬方，同比-9.7%。

 

    重點公司境內信用債情況：發行量減少，整體發債利率漲跌不一。根據wind統計數據，本周（8.15-8.21）共發行房企信用債11 只，環比減少3 只；發行規模共計72.69 億元，環比增加6.19 億元，總償還量134.90 億元，環比增加8.96 億元，凈融資額為-62.21 億元，環比減少2.77 億元。主體評級方面，本周房企債券發行已披露的主體評級以AAA（48.1%）為主要構成。債券類型方面，本周房企債券發行以一般中期票據（47.3%）為主要構成。債券期限方面，本周以1-3 年（80.6%）的債券為主。

 

    投資建議：房地產多點爆發的問題需要系統性的解決方案。與2008/2014 年不同，本輪周期供需兩端均存在很多阻塞，需要政策多點開花。下半年到年底，有望見到第二波強力放松政策的加持，地產和物業均有絕對收益的空間，維持地產開發板塊“增持”評級。建議關注：A 股—濱江集團龍頭股、保利發展、華發股份、萬科A、金地集團、招商蛇口、建發股份；H 股—綠城中國、華潤置地、中國海外發展、越秀地產龍頭股、中國海外宏洋、中國金茂；物業—A 股關注招商積余；H 股關注華潤萬象生活、綠城服務、中海物業、保利物業。

 

    風險提示：政策出臺速度和執行力度不及預期，基本面繼續下行引發連鎖反應，疫情反復影響超預期。

 

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