周期下行孕育代建行业发展大机遇。代建龙头股是一种输出房地产开发全流程解决方案的轻资产开发模式。同传统房地产开发龙头股相比，代建业务没有股权投入，不涉及投资环节，无法享受项目升值带来的收益；但也无须承担资产贬值的风险，属于“低投入低风险”

 

    的开发模式。故其在地产下行周期更受青睐。历史上看行业的几次发展和地产下行周期的到来以及房价滞涨有关，包括：兴起期（2010-2011 年）、壮大期（2014-2015 年）及爆发期（2021 年7月至今）。我们预计中国代建市场规模将持续维持在千亿以上，根据我们测算2022 年代建市场规模为1169 亿元，其中商业代建384 亿元、政府代建412 亿元、资方代建373 亿元。

 

    商业模式概念股从小股操盘走向轻资产模式，已找到成熟可复制的模式。海外代建模式概念股以铁狮门为代表的股权式代建为主，此种模式也曾在2013 年由万科与铁狮门合作引入国内，但后续由于开发模式仍占主导地位导致小股操盘模式始终难以大规模发展。而绿城管理则通过与绿城自投业务分家后合并的方式迎来发展，最终带来国内独创的“轻资产模式”。我们认为，部分企业之所以能完成轻资产化与其强大的品牌力和优异的治理结构有关，轻资产模式是适合中国国情、代表代建行业未来方向的核心模式。

 

    龙头公司优势明显，强烈看好绿城管理控股。我们认为，代建的黄金发展时间已然到来。我们看好代建业务概念股订单在地产下行周期的爆发，推荐代建行业的龙头绿城管理控股，公司是目前唯一一家已全方位覆盖商业代建、政府代建以及资方代建的上市公司。

 

    风险提示：行业竞争加剧可能带来毛利率降低；龙头公司人才流失导致业务扩张速度减慢；疫情反复导致销售不及预期，从而导致代建公司收入延期确认。

 

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