行業核心觀點

 

    　　保障性租賃住房REITs 具有收益穩定性與長期性，同時未來擴募空間大，有助于不動產運營類企業盤活資產。華夏北京保障房REIT 的基礎設施項目具有區位優勢，同時運營成熟，當前公募REITs 供給仍然較少，華夏北京保障房REIT 上市后具有溢價提升空間，建議積極關注。

 

    　　投資要點：

 

    　　北京市具有較強的經濟與人口基礎，疊加政策支持，推動保障性租賃住房概念股發展：北京市積極出臺保障性租賃住房龍頭股相關政策，計劃在“十四五”期間爭取建設籌集保障性租賃住房40萬套（間），占新增住房供應總量的比例達到40%，其中2022 年預計籌集建設保障性租賃住房龍頭股15 萬套。在需求方面，北京市存在較大的住房保障需求。兩個基礎設施項目的最近一期租戶候選人排隊量顯著超過供給量。

 

    　　基金基本情況：華夏北京保障房REIT 采用“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構，并持有基礎設施資產支持證券的全部份額。專項計劃以文龍家園項目、熙悅尚郡項目等優質保障性租賃住房基礎設施項目為投資標的。華夏基金為基金管理人，北京保障房中心為原始權益人，募集的基金份額總額為5 億份。

 

    　　基礎設施項目概念股基本情況：文龍家園概念股項目和熙悅尚郡項目分別位于北京市海淀區和朝陽區，產業配套成熟，項目建筑面積合計11.28 萬平方米。截至2022 年3 月31 日，項目運營期限均超3年，兩個項目的保障性租賃住房的出租率均在94%及以上，盈利與現金流保持穩定，運營成熟。

 

    　　估值情況：根據戴德梁行出具的估值報告，截至2022 年3 月31日，2 個基礎設施資產估值合計11.51 億元，平均單價10,204元/平方米。根據募集說明書，2022 年9 月至12 月以及2023 年可供分配金額的數據分別是16,564,647.55 元和49,600,249.29元，凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產概念股評估凈值，年化）分別為4.32%和4.31%，投資人凈現金流分派率（預計年度可供分配金額/公募基金募集規模，年化）分別為3.96%和3.95%。

 

    　　風險因素：出租率不及預期；租金概念股定價風險；人口流失等。

 

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