从行业角度，淡季修复速度减缓、基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。我们认为，房地产概念股回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期包括政策性银行专项借款、民企发债增信支持等多项地产纾困措施出台，皆是高层在压实地方责任和房企主体责任的同时对“保交楼、稳民生”提供实质性的支持，夯实了信心，提升了地产股债的“下限”，逻辑明显改善。在此基础上，我们期待需求端更有力政策推出的效果，毕竟销售概念股复苏是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。

 

    销售复苏放缓，回暖仍需等待

 

    从统计局公布数据看，销售复苏放缓。2022 年1-7 月商品房销售额同比-28.8%；2022 年7 月商品房销售额同比-28.2%，较前值扩大7.4 个百分点。

 

    从日频数据看，销售回暖趋势平缓。2022 年截至8 月19 日，30 城商品房成交面积为9332 万┫，同比-31%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-34%、-35%、-31%、-15%。

 

    开发投资继续恶化，到位资金降幅扩大

 

    开发投资继续恶化。2022 年1-7 月房地产开发投资完成额累计为79462 亿元，同比-6.4%。7 月单月，开发投资完成额同比-12.3%，降幅扩大2.9 个百分点。

 

    到位资金降幅扩大。2022 年1-7 月房企到位资金累计为88770 亿元，同比-25.4%。7 月单月，到位资金同比-25.8%，降幅较前值扩大2.2 个百分点。

 

    开竣工表现较弱，地产链继续承压

 

    开工由于土地存量不足以及销售表现低迷，受房企投资意愿较弱的影响延续弱势。2022 年1-7 月，新开工面积累计76067 万平方米，同比-36.1%。7 月单月，新开工面积同比-45.4%，降幅较前值扩大0.3 个百分点。

 

    竣工强弩之末，表现较弱。2022 年1-7 月，竣工龙头股面积累计32028 万平方米，同比-23.3%。7 月单月，竣工面积同比-36.0%，较前值收窄4.7 个百分点。

 

    重要事件：

 

    ①5 年期LPR 降低15bp 至4.3%。②住建部等部门推出政策性银行龙头股专项借款“保交楼、稳民生”。③交易商协会拟向民企提供发债增信支持。④卫健委等17 部门提出住房政策向多子女家庭倾斜。⑤合肥召开化解房地产问题专题调度会。⑥福州房贷首付比例下调，并推出人才住房保障措施。⑦济南下调二套住房公积金贷款首付比例，并推出二手房“带押过户”模式。⑧上海定向优化临港人才购房政策。⑨江苏昆山太仓、河北廊坊、浙江海宁放松限购限售。⑩浙江湖州鼓励国企收购困难房企滞销房，统筹项目间资金使用。

 

    风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用龙头股风险事件超预期冲击。

 

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