投資摘要：

 

    　　市場行情：

 

    　　本周（8.8-8.12）A 股地產指數（申萬房地產）漲幅-1.67%（上周-4.50%），A 股大盤龍頭股（萬得全A）漲幅1.68%（上周-0.54%）；H 股地產龍頭股指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅-4.53%（上周-3.46%），H 股大盤（恒生指數）漲幅-0.13%（上周0.23%）。本周A 股、H 股地產板塊表現均弱于大盤。

 

    　　行業基本面：

 

    　　新房銷售疲軟，二手房銷售回暖。從數據來看，41 城商品房概念股累計銷售面積（8.1~8.11）同比-26.0%，上月同比-32.3%；16 城二手房成交面積（8.1~8.11）同比24.1%，上月同比0.6%。

 

    　　去化周期下降。從數據來看，15 城商品房去化周期（截至8.11）為609 天，上月同期為650 天。

 

    　　土地市場維持弱勢。從數據來看，100 大中城市概念股本年累計（截至8.14）成交土地建面同比-24.7%，上周累計同比-24.4%；本周100 大中城市（8.1~8.14）土地成交溢價率0.4%，上周6.5%；100 大中城市本年累計（截至8.14）土地成交總價同比-43.2%，上周累計同比-42.8%。

 

    　　融資形勢嚴峻。從數據來看，境內地產債發行規模（8.1~8.14）累計同比-50.8%，上月規模同比-36.6%；境外地產債發行規模（8.1~8.14）累計同比-75.8%，上月規模同比-28.7%。信托發行規模（8.1~8.14）累計同比-91.1%，上月規模同比-87.3%。

 

    　　投資策略：

 

    　　在“用足用好政策工具箱”的指導下，多地密集出臺樓市政策，南京、蘇州、無錫、濟南等地都下調了二套房首付比例。我們認為，地方政府和金融機構正加速落地政治局會議提出的“穩定房地產市場”的指導方針，在“用足用好政策工具箱”的指導下，政策有望進入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都有望進一步加強。二手房銷售的持續復蘇，顯示出市場需求的復蘇態勢，特別是政策較為積極且需求具有一定支撐的二線城市復蘇勢頭較為明顯。我們認為，隨著紓困措施的持續落地，居民對于新房市場的信心有望逐步修復。但在“保交樓”為主的思路下，對于預售資金的監管正進一步趨嚴，房企紓困可能著眼于“救項目，不救房企”，民營房企自身的流動性危機短期可能仍然難以改善。

 

    　　我們持續推薦：1）具有全國化和綜合化發展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發展。我們認為信用概念股優勢將推動龍頭央企在土地和并購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。2）扎根高能級區域，積極向全國拓展的優質地方國企龍頭，建議持續跟蹤越秀地產。我們認為深耕高能級區域的地方國企龍頭，兼具業績穩定性與未來成長性。在民企大規模暴雷和喪失拿地能力的當下，憑借深耕高能級區概念股域鑄就的穩定基本盤和融資優勢帶來的逆勢擴張能力，地方國企龍頭有望在行業出清過程中實現趕超。

 

    　　風險提示：行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險。

 

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