7 月單月銷售概念股面積同比增速-28.9%，較6 月負增長擴大10.6 pct，數據上有所回落，主要原因或是6 月份同比“異常”偏高，如果與5 月份相比，7月份數據仍是有所改善，整體呈弱復蘇態勢；

 

    　　往后看，8 月份上半月高頻數據顯示銷量概念股同比負增長略有收窄，在政策落地效果逐步釋放以及更強政策落地預期下（支持改善性需求等），10 月左右銷量同比有望達成正負零左右，全年銷量或為小兩位數負增長；7 月投資金額同比增速為-12.3%，較6 月負增長擴大2.9 pct，預計在土地購置費滯后計入及新開工面積減少雙重影響下仍將持續下滑；7 月新開工面積同比增速為-45.4%，較6 月負增長擴大0.3 pct，當前企業未開工庫存或將消耗見底，新開工面積增速逐步趨同于拿地面積，往后看，隨著銷售復蘇，新開工或率先反彈，但反彈的持續性及高度或受制于前期的保守拿地；

 

    　　7 月竣工面積同比增速為-36.0%，較6 月負增長收窄4.7 pct，房企資金鏈仍處于較弱狀態，施工強度尚未回到正常水平，往后看，在市場逐步恢復及各方積極推進“保交樓”背景下，后續竣工增速或有望一定程度回升；7 月到位資金同比增速為-25.8%，較6 月負增長擴大2.2 pct，結構上融資類資金因偏弱的開工意愿及債券市場波動加大維持低位，銷售類資金同步于銷售市場波動下行；目前貨幣活化指數繼續下降，行業經營層面資金鏈穩健性亦處于低位；不同城市能級房價進一步分化，一線城市上漲；累計工程欠款規模同比自21 年下半年以來持續下行，一是因為工程欠款保障系數下行，房企償付風險加大，二是受累計施工面積同比下滑影響；

 

    投資建議：競爭格局改善的中長期邏輯未變，市場系統性風險的擔憂或緩釋，銷售基本面觀察的窗口期或在9-10 月，建議大家沿著基本面主線布局穩健型標的而非博弈資產救贖型標的。當前周期特征下，并不具備過去房價大幅上漲救贖劣質資產的條件，“高質量”周轉的“管理紅利”模式或具備護城河優勢；

 

    　　房地產角度，建議關注：a.“穩增長”主線下“持續內生性現金流創造能力”

 

    　　龍頭“招保萬金中華龍”（【招商蛇口】【保利發展】【萬科A】【金地集團】【中國海外發展】【華潤置地】【龍湖集團】）；b.銷售復蘇后貨值彈性較大的地方區域型國企，如【建發股份】等；c.精選“有質量的杠桿”

 

    　　的高杠桿民企，等到銷售右側確立明顯可布局；d.資源型公司仍可獲穩健回報，如【華僑城A】等；

 

    　　產業鏈角度，重視產業鏈上各細分板塊供應商的估值修復，關注輕工龍頭股、建材、家居家電龍頭股等相關板塊的估值修復彈性；

 

    　　生態鏈角度，重視順延于開發的轉型如購物中心/寫字樓/長租公寓/產業園/物流地產龍頭股等標的及圍繞房地產生態概念股鏈的轉型如設計/集采及建造/交易/資產管理/房地產科技等長賽道機會，如物管關注【招商積余】【保利物業】【碧桂園服務】等，商管關注【華潤萬象生活】龍頭股【星盛商業】等；交易關注【貝殼】等；關注REITs 標的長賽道布局

 

    　　風險提示：疫情反復超預期，政策改善不及預期，銷售下滑超預期，市場流動性改善不及預期，海外流動性收緊超預期等。

 

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