事件：統計局公布2022 年1-7 月行業數據，前7 個月房地產開發投資同比下降6.4%；商品房概念股銷售面積和銷售額分別同比下降23.1%和28.8%，到位資金同比下降25.4%。

 

    6 月短暫復蘇后，房地產7 月單月數據整體下行。單月銷售額及銷售面積環比腰斬，拖累到位資金中其他資金環比由正轉負，并導致單月新開工和開發投資環比負增長。累計來看，各項數據同比降幅擴大，仍需政策進一步發力帶動行業景氣度企穩回升。

 

    房地產開發投資龍頭股累計及當月同比降幅均擴大：1-7 月房地產累計投資7.95 萬億，同比下降6.4%，降幅較前值擴大1.0pct，仍處于下行通道。前7 個月土地購置面積0.45 億┫，同比下降48.1%，降幅較前值收窄0.2pct；土地概念股成交價款2918 億，同比下降43.0%，降幅較前值收窄3.3pct。

 

    7 月房地產開發投資1.11 萬億，環比下降31.1%；同比來看，單月開發投資下降12.3%，降幅較前值擴大2.9pct。單月同、環比走弱主要受新開工規模下降影響，銷售未明顯復蘇之前，預計投資端持續承壓。

 

    累計銷售額降幅穩定，單月銷售環比腰斬：1-7 月全國新建商品房銷售面積7.82 億┫，銷售額7.58 萬億，分別同比下降23.1%和28.8%，降幅擴大0.9pct 及收窄0.1pct；銷售均價9691 元/┫，同比下降7.4%，降幅收窄1.2pct。我們預計，“保交樓、穩民生”

 

    的政策基調下，因城施策及金融政策將持續放松，疊加去年下半年低基數，未來銷售額累計同比降幅有望收窄。

 

    單月銷售環比接近腰斬，7 月商品房銷售面積0.93 億┫，銷售額0.97 萬億，分別環比下降49.1%和45.4%；銷售均價10471 元/┫，環比增長7.4%。7 月銷售環比大幅下降主要受6 月集中推盤的高基數影響；另一方面，疫情反復及少數項目斷貸事件對當月銷售形成拖累。隨著出險項目的紓困政策逐步推出，消費者信心有望提振。

 

    施工、新開工及竣工同比降幅均擴大：7 月底房屋施工面積85.92 億┫，同比下降3.7%，降幅較前值擴大0.9pct。1-7 月累計新開工和竣工面積分別為7.61 億┫及3.20 億┫，分別同比下降36.1%和23.3%，降幅較前值擴大1.7pct 及1.8pct，進一步拖累房地產開發投資。

 

    7 月新開工0.96 億┫，竣工0.34 億┫，環比均由正轉負，分別下降34.8%和35.7%。

 

    銷售的持續低迷進一步弱化了房企新開工和施工的能力和意愿。

 

    到位資金累計降幅擴大，各結構單月環比負增長：1-7 月全國房地產到位資金總量為8.88萬億，同比下降25.4%，降幅較上半年擴大0.1pct。7 月當月房地產開發到位資金1.19萬億，環比下降27.5%；同比下降25.8%，降幅較前值擴大2.2pct，房企流動性仍承壓。

 

    到位資金結構中，單月國內貸款0.12 萬億，環比下降30.5%，主要由于新開工規模下降后開發貸減少；自籌資金0.43 萬億，環比下降30.7%。由于銷售乏力，7 月定金及預收款和個人按揭貸款分別為0.40 萬億及0.20 萬億，環比分別下降27.2%和15.2%。

 

    投資建議：我們認為，7 月數據環比顯著下行背景下，提振銷售龍頭股是促進行業整體景氣度觸底反彈的關鍵。寬松的政策環境與結構性復蘇的市場環境將持續驅動行情演繹。新增供貨能力較強的龍頭央國企，及經營穩健的優質民企優勢將進一步擴大。持續推薦三條主線：1）受益于民企出清后競爭格局改善的地方國企：浦東金橋；2）中長期經營質量持續改善的全國性龍頭：保利發展、萬科A、綠城中國；3）高評級的穩健經營民企：

 

    濱江集團、旭輝控股集團。

 

    風險提示事件：融資環境收緊超預期；疫情持續沖擊房地產銷售；土地市場龍頭股出讓規則變化；房地產銷售政策變化；地產調控政策變化；引用數據滯后或不及時。

 

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