本報(bào)告導(dǎo)讀：

 

    　　疫情影響逐步消解、地產(chǎn)放松政策效果進(jìn)入驗(yàn)證期后，行業(yè)復(fù)蘇乏力的底層邏輯在被認(rèn)知，地產(chǎn)信用龍頭股派生不再，資產(chǎn)荒開(kāi)始兌現(xiàn)，M2 與社融增速剪刀差正在驗(yàn)證。

 

    　　摘要：

 

    　　銷售增速底部徘徊，復(fù)蘇乏力。本月重點(diǎn)房企銷售面積同比下滑38.5%、銷售概念股金額同比下滑31.3%，與上月基本持平，銷售仍在底部區(qū)域。1）市場(chǎng)關(guān)心停貸等影響，但核心仍在房企縮表，另一個(gè)微觀邏輯是，城市擴(kuò)張速度變慢、近年城市邊緣區(qū)域發(fā)展兌現(xiàn)程度低于預(yù)期，也很大程度上影響了房企的投資意愿和居民的購(gòu)房預(yù)期，當(dāng)前部分城市郊區(qū)盤(pán)庫(kù)存量巨大，也將限制銷售規(guī)模上行。2）城市內(nèi)部剛需盤(pán)與改善盤(pán)也顯著分化，不僅反映了居民收入受影響程度的差異，也反映了在土地價(jià)值保持穩(wěn)定情況下，住房品質(zhì)被居民放到更重要的地位，此種趨勢(shì)預(yù)計(jì)仍將持續(xù)，而2022 年以來(lái)銷售均價(jià)越高的房企，銷售增速表現(xiàn)也相對(duì)更好。3）在銷售增速筑底情況下，部分國(guó)央企表現(xiàn)亮眼，如華潤(rùn)置地銷售金額連續(xù)2 個(gè)月保證正增長(zhǎng)。

 

    　　銷售、拿地的低基數(shù)臨近，表觀增速改善在即。2021 年銷售金額和拿地金額的大幅下行始自于8 月，也即下個(gè)月進(jìn)入低基數(shù)期，即使市場(chǎng)不明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)同比增速也將有明顯修復(fù)。但2021 年下半年銷售、拿地均低于2019 年水平，即使同比增速改善，對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)仍處于較大壓力期。

 

    　　重點(diǎn)房企拿地波動(dòng)性減小，國(guó)央企逆勢(shì)發(fā)力。2022 年以來(lái)頭部房企各月拿地規(guī)模波動(dòng)較小，主要與集中供地出讓節(jié)奏更為平穩(wěn)有關(guān)。雖然民企拿地量大幅減少，但保利、華潤(rùn)置地、招商蛇口等仍保持較大拿地力度，且拿地利潤(rùn)率和去化速度預(yù)期好于2021 年。2022 年以來(lái)，房企拿地呈現(xiàn)明顯深耕屬性，發(fā)力普遍集中于自身具備優(yōu)勢(shì)的城市，預(yù)計(jì)未來(lái)城市內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)格局將更為穩(wěn)固。如果市場(chǎng)不出現(xiàn)進(jìn)一步負(fù)反饋，預(yù)計(jì)下半年重點(diǎn)房企單月拿地強(qiáng)度可維持在20%以上。

 

    　　資產(chǎn)荒進(jìn)入兌現(xiàn)期，推薦持有穩(wěn)定現(xiàn)金流實(shí)物資產(chǎn)的公司。市場(chǎng)概念股從對(duì)政策效果預(yù)期較為樂(lè)觀，轉(zhuǎn)到認(rèn)識(shí)到地產(chǎn)低迷的根源在信用端，而停貸風(fēng)波后，信用端的偏緊從政策選擇變成各方博弈后的必然結(jié)果，市場(chǎng)對(duì)結(jié)構(gòu)性資產(chǎn)荒的確認(rèn)將更進(jìn)一步。而近期M2 與社融增速剪刀差再現(xiàn)，也從數(shù)據(jù)層面印證了資產(chǎn)荒概念股的兌現(xiàn)。而本輪資產(chǎn)荒中，to B 端的資產(chǎn)將優(yōu)于to C 端的資產(chǎn)，尤其是一線城市核心區(qū)位寫(xiě)字樓以及優(yōu)質(zhì)工業(yè)園區(qū)，其主要面向抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的B 端大客戶，推薦金融街、中新集團(tuán)。另外，需求端政策仍將不斷發(fā)力，二線央國(guó)企在人才和資金方面邊際改善最大，是博弈穩(wěn)信用的優(yōu)選標(biāo)的，受益中交地產(chǎn)、建發(fā)股份，同時(shí)繼續(xù)推薦萬(wàn)科A概念股、保利發(fā)展、招商蛇口等一線國(guó)央企。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政府重新放開(kāi)前融、再走土地金融模式。

 

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