本报告导读：

 

    　　疫情影响逐步消解、地产放松政策效果进入验证期后，行业复苏乏力的底层逻辑在被认知，地产信用龙头股派生不再，资产荒开始兑现，M2 与社融增速剪刀差正在验证。

 

    　　摘要：

 

    　　销售增速底部徘徊，复苏乏力。本月重点房企销售面积同比下滑38.5%、销售概念股金额同比下滑31.3%，与上月基本持平，销售仍在底部区域。1）市场关心停贷等影响，但核心仍在房企缩表，另一个微观逻辑是，城市扩张速度变慢、近年城市边缘区域发展兑现程度低于预期，也很大程度上影响了房企的投资意愿和居民的购房预期，当前部分城市郊区盘库存量巨大，也将限制销售规模上行。2）城市内部刚需盘与改善盘也显著分化，不仅反映了居民收入受影响程度的差异，也反映了在土地价值保持稳定情况下，住房品质被居民放到更重要的地位，此种趋势预计仍将持续，而2022 年以来销售均价越高的房企，销售增速表现也相对更好。3）在销售增速筑底情况下，部分国央企表现亮眼，如华润置地销售金额连续2 个月保证正增长。

 

    　　销售、拿地的低基数临近，表观增速改善在即。2021 年销售金额和拿地金额的大幅下行始自于8 月，也即下个月进入低基数期，即使市场不明显好转，预计同比增速也将有明显修复。但2021 年下半年销售、拿地均低于2019 年水平，即使同比增速改善，对于行业来说仍处于较大压力期。

 

    　　重点房企拿地波动性减小，国央企逆势发力。2022 年以来头部房企各月拿地规模波动较小，主要与集中供地出让节奏更为平稳有关。虽然民企拿地量大幅减少，但保利、华润置地、招商蛇口等仍保持较大拿地力度，且拿地利润率和去化速度预期好于2021 年。2022 年以来，房企拿地呈现明显深耕属性，发力普遍集中于自身具备优势的城市，预计未来城市内部竞争格局将更为稳固。如果市场不出现进一步负反馈，预计下半年重点房企单月拿地强度可维持在20%以上。

 

    　　资产荒进入兑现期，推荐持有稳定现金流实物资产的公司。市场概念股从对政策效果预期较为乐观，转到认识到地产低迷的根源在信用端，而停贷风波后，信用端的偏紧从政策选择变成各方博弈后的必然结果，市场对结构性资产荒的确认将更进一步。而近期M2 与社融增速剪刀差再现，也从数据层面印证了资产荒概念股的兑现。而本轮资产荒中，to B 端的资产将优于to C 端的资产，尤其是一线城市核心区位写字楼以及优质工业园区，其主要面向抗风险能力强的B 端大客户，推荐金融街、中新集团。另外，需求端政策仍将不断发力，二线央国企在人才和资金方面边际改善最大，是博弈稳信用的优选标的，受益中交地产、建发股份，同时继续推荐万科A概念股、保利发展、招商蛇口等一线国央企。

 

    　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。

 

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