銷(xiāo)售回暖尚未 形成趨勢(shì)。2022年7 月單月銷(xiāo)售面積和金額同比增速為-28.9%和-28.2%，降幅分別較6 月擴(kuò)大10.6 和7.4 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比來(lái)看，7 月商品房銷(xiāo)售面積及金額單月環(huán)比增速分別為-49.1%和-45.4%，銷(xiāo)售回暖未能延續(xù)。我們認(rèn)為6 月銷(xiāo)售市場(chǎng)龍頭股復(fù)蘇，源于積壓商品房供應(yīng)集中入市，以及疫情后原有購(gòu)房需求的集中釋放。7 月需求端來(lái)看，盡管多地限購(gòu)政策放松，增加購(gòu)房資格，但房?jī)r(jià)預(yù)期及居民未來(lái)收入預(yù)期仍然較弱，導(dǎo)致當(dāng)前政策難以釋放出潛在購(gòu)房需求，因此銷(xiāo)售回暖難以持續(xù)。同時(shí)7 月斷供潮引發(fā)行業(yè)交付風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重打擊購(gòu)房信心，增加市場(chǎng)回暖的不確定性。供給端來(lái)看，2021 下半年以來(lái)，拿地及新開(kāi)工的大幅走弱，將導(dǎo)致今年下半年房企龍頭股推貨量不足，新增優(yōu)質(zhì)供給有所減少。7 月我們跟蹤的重點(diǎn)城市推貨量環(huán)比大幅下滑，開(kāi)盤(pán)去化率亦有所下降。預(yù)期年內(nèi)市場(chǎng)情緒面難以好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)波動(dòng)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，綜合此輪周期政策的推動(dòng)力及居民的購(gòu)買(mǎi)力不及以往，我們認(rèn)為基本面改善的時(shí)間維度將更為漫長(zhǎng)，同時(shí)改善的幅度更弱。

 

    投資增速跌幅擴(kuò)大，土拍熱度仍處低位。2022 年1-7 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比-6.4%，較1-6 月下降1 個(gè)百分點(diǎn)；7 月單月投資增速-12.3%，較6 月下降2.9 個(gè)百分點(diǎn)。7 月百城土地流拍率走高至23.8%，而溢價(jià)率震蕩下行至2.9%，土地市場(chǎng)龍頭股熱度整體仍處低位。土地投資來(lái)看，當(dāng)前民營(yíng)房企施工和償債的剛性約束下，銷(xiāo)售及融資依舊較弱以及疊加斷供潮引發(fā)的預(yù)售資金監(jiān)管收緊，后續(xù)投資熱情仍將低迷。考慮到下半年拿地難以在年內(nèi)形成銷(xiāo)售以回流現(xiàn)金，資金凈流出對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)造成負(fù)面影響，我們預(yù)計(jì)下半年民營(yíng)房企拿地?zé)崆橐琅f難以大幅改善。

 

    施工投資來(lái)看，由于前期開(kāi)工增速的下滑、房企龍頭股整體周轉(zhuǎn)速度下降疊加手中有限資金優(yōu)先償還債務(wù)的策略，施工動(dòng)力難有明顯改善。

 

    開(kāi)工呈現(xiàn)失速狀態(tài)，竣工不差但仍然較弱。2022 年1-7 月新開(kāi)工累計(jì)增速為-36.1%，較1-6 月下降1.7 個(gè)百分點(diǎn)；7 月單月新開(kāi)工增速-45.4%，較6 月單月下降0.3 個(gè)百分點(diǎn)。多方面因素導(dǎo)致新開(kāi)工不振并將在下半年持續(xù)對(duì)開(kāi)工的修復(fù)形成壓制，包括前端拿地節(jié)奏的放緩，從已售土地但并未開(kāi)工的土地庫(kù)存口徑來(lái)看，可開(kāi)工規(guī)模受限；同時(shí)拿地到開(kāi)工的平均時(shí)滯在資金流壓力以及城投公司拿地占比增加的雙重背景下有所延長(zhǎng)，綜合將導(dǎo)致新開(kāi)工維持弱勢(shì)。竣工方面，2022年1-7 月竣工累計(jì)增速為-23.3%，較1-6 月下降1.8 個(gè)百分點(diǎn)；7 月單月竣工增速為-36%，較6 月單月上升4.7 個(gè)百分點(diǎn)。隨著停工情況顯著增加，在疫情抑或是資金困境影響下復(fù)工尚不能如期恢復(fù)，從而傳導(dǎo)至施工端乃至竣工端，均造成增速的進(jìn)一步下移。對(duì)于下半年的竣工判斷，隨著停貸風(fēng)波下政府“保交樓”政策強(qiáng)力度執(zhí)行，以及房企資金回流訴求下竣工的提速，我們判斷竣工不差，但由于竣工基數(shù)同步仍有所抬升，因此竣工回升力度將維持較弱趨勢(shì)。

 

    市場(chǎng)信心仍顯不足，房貸利率持續(xù)下降。從行業(yè)到位資金來(lái)看，2022 年1-7 月累計(jì)增速為-25.4%，較1-6 月下降0.1 個(gè)百分點(diǎn)；7 月單月增速-25.8%，降幅較6 月擴(kuò)大2.2 個(gè)百分點(diǎn)。定金及預(yù)付款占比由2021 年末的36.8%下降至32.2%。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7 月首套房貸利率4.35%，環(huán)比下降7bp。2021 年8 月以來(lái)，定金及預(yù)付款當(dāng)月同比持續(xù)走弱，始終低于個(gè)人按揭貸款增速，表明購(gòu)房信心仍然不足，對(duì)應(yīng)上半年居民新增存款創(chuàng)歷史新高。8 月15 日央行公布MLF 下調(diào)10BP，有望傳導(dǎo)至本月LPR，房企和購(gòu)房者的利率負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步降低。

 

    房企融資概念股方面來(lái)看，1-7 月國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)增速-28.4%，較1-6 月下降1.2個(gè)百分點(diǎn)，7 月單月同比增速-36.8%，較6 月下降4.7 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)16 個(gè)月同比為負(fù)，延續(xù)下降趨勢(shì)。當(dāng)前房企融資端分化持續(xù)加大，國(guó)央企融資市占率持續(xù)提升。同時(shí)央行及銀行間協(xié)會(huì)通過(guò)增信和擔(dān)保等措施，為示范性民營(yíng)房企提供流動(dòng)性支持，為民營(yíng)房企融資渠道的打開(kāi)奠定良好的開(kāi)端，但行業(yè)整體融資恢復(fù)到正常仍需時(shí)日。

 

    年內(nèi)大概率將呈現(xiàn)波動(dòng)行情。7 月底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出的“因城施策用足用好政策工具箱”基調(diào)下，目前部分二線城市龍頭股開(kāi)始嘗試新一輪的放松政策，三四線城市寬松政策力度有所加大，其中廊坊全面放開(kāi)限購(gòu)限售、惠州首套首付比例降至20%。當(dāng)前行業(yè)銷(xiāo)售和投資下行壓力較大，疊加后續(xù)信貸持續(xù)寬松，商品房銷(xiāo)售或?qū)⑦呺H改善。

 

    市場(chǎng)對(duì)于政策的預(yù)期已得到一定程度修正，未來(lái)中央層面的統(tǒng)一性刺激舉措出臺(tái)概率并不大，同時(shí)近期的會(huì)議也展現(xiàn)了著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策定力，未來(lái)行業(yè)新舊發(fā)展模式的切換將主導(dǎo)行業(yè)步入新常態(tài)，并重塑企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。中長(zhǎng)期維度來(lái)看，盡管行業(yè)總量將趨于下降，但隨著行業(yè)供給端的加速出清，剩者為王底線思維下優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍將迎來(lái)新一輪穩(wěn)步成長(zhǎng)的機(jī)遇，房地產(chǎn)相關(guān)制度體系的建設(shè)與完善將使得房企多元業(yè)務(wù)價(jià)值逐步體現(xiàn)，行業(yè)將逐步進(jìn)入否極泰來(lái)的良性反轉(zhuǎn)階段。此外考慮到行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已充分暴露并已在股價(jià)中有所體現(xiàn)，對(duì)于被錯(cuò)殺或已計(jì)入悲觀預(yù)期的優(yōu)質(zhì)房企，其價(jià)值有望得到合理回歸，維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。

 

    推薦邏輯主線：穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的龍頭房企：萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好改善下價(jià)值回歸的優(yōu)質(zhì)民企：

 

    旭輝控股集團(tuán)、新城控股。受益于核心布局區(qū)域復(fù)蘇的高信用房企；具有獨(dú)特商業(yè)模式、潛在成長(zhǎng)性及盈利質(zhì)量俱優(yōu)的賽道龍頭。關(guān)注：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、碧桂園、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、首開(kāi)股份、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城管理控股。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)龍頭股調(diào)控政策效果不及預(yù)期，銷(xiāo)售端下行幅度進(jìn)一步加劇；融資環(huán)境持續(xù)惡化，供給端出清速度過(guò)快造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，行業(yè)信用崩潰；房?jī)r(jià)超預(yù)期下跌導(dǎo)致銀行、房企、居民端資產(chǎn)價(jià)值大幅縮水；停工爛尾樓盤(pán)進(jìn)一步增多導(dǎo)致的斷供風(fēng)險(xiǎn)加劇等。

 

數(shù)據(jù)推薦

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