投資要點

 

    　　保租房行業龍頭股與公募REITs 契合度高，利好政策支持不減。

 

    　　保障性租賃住房龍頭股是完善我國住房體系的重要環節之一，對解決城市青年人、新市民等群體住房問題起到關鍵作用。保障性租賃住房項目因其低于市場的租金而往往保持較高出租率，故通常具有穩定持續的租金收益，與公募REITs 發行特征有較高的匹配度。2021 年6 月公募REITs 擴容，首次將保障性租賃住房龍頭股納入試點范圍。2022 年5 月27 日，證監會、發改委聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》。隨后7-8 月期間包含中金廈門安居REIT 在內的3 支保障性租賃住房REITs 前后獲批，迅速進入詢價、募集階段。我們認為，在未來保持較大政策支持力度下，更多的保租房REITs 產品有望加速落地，這將有利于拓寬租賃企業融資渠道，盤活優質存量資產。

 

    　　中金廈門安居REIT 資產優勢顯著，項目運營表現優異且穩定。

 

    　　1）地處核心城市優質區位：底層資產位于經濟發達、環境宜居的廈門，人口吸附力較強，2021 年廈門GDP 達7,034 億元，同比增速8.1%，新增就業人數和高校在校生人數逐年增長。同時，廈門較高的房價和偏年輕化的人口結構，讓住房需求向租賃住房市場逐漸傾斜。從區位來看，項目臨近高校和產業園，商業、軌交等配套成熟，存在較大的租房需求。

 

    　　2）進入成熟運營階段，出租率接近滿租，租金穩步上漲：底層資產園博和珩琦公寓項目2022Q1 平均月租金分別為32.35 元/平/月和30.52 元/平/月，較21 年中期有所提升，但仍低于全市平均租金水平（2021 年為52.43 元/米/月）。較低的租金單價和小戶型產品支撐項目出租率維持高位，2022Q1 分別為99.4%和99.1%。截至2022Q1 園博和珩琦公寓項目等待入住租戶排號分別為2793 和1794號，分別占全部房源比例為106%和87%，租賃需求旺盛，短期空置壓力較小。

 

    　　3）穩定的運營支撐租金收入及毛利率持續增長：兩項目租金收入分散度較高，截止2022Q1 個人租戶和企業租戶簽約的租賃合同分別為4,151 份和29 份，受單一租戶退租影響較小。兩項目2020 至2022Q1 整體租金收入分別為45、4200和1687 萬元，項目運營初期毛利率為負，進入穩定運營期后毛利率穩步增長，2021-2022Q1 毛利率分別為56.1%和67.6%。

 

    　　未來預計現金分派率概念股持續高于4%。目前項目周邊租金約為50 元/平/月，本項目平均月租金僅為周邊租金的62%，這與保租房不得高于同地段同品質市場化租賃住房租金95%的要求還有一定上浮空間。根據《可供分配金額測算報告》，該項目預計2022 年4-12 月和2023 年可供分配金額分別為3961 萬元和5263 萬元，現金流分派率4.33%（年化）和4.34%。本報告通過DCF 估值計算底層資產估值約12.57 億元，近十年現金分派率穩定高于4%。

 

    　　總結：我們認為，保租房REITs 為優質的租賃物業提供有效的退出途經，是落實加快建立多主體供給、多渠道保障、租購龍頭股并舉住房制度的有效工具，未來更多優質租賃資產有望持續登錄資本市場。作為政策支持的保租房REITs 產品之一，中金廈門安居REIT 底層資產區位核心、租金龍頭股收入穩定，未來可供分派現金流持續可觀，具有長期配置價值。

 

    　　風險提示：租約集中到期、疫情影響租金和出租情況、供應增加導致競爭加劇。

 

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