行業核心觀點：

 

    保障性租賃住房龍頭股REITs 的正式推出打開了我國公募REITs 的又一新的領域，對于REIT 后續擴容發展具有重要意義，同時也是盤活房地產項目融資通道的重要一步。深圳作為我國經濟發展前列的一線城市，流動人口規模大，租賃住房缺口較大，紅土創新深圳人才安居REIT 的基礎設施項目具有明顯的區位優勢，盡管租金水平受政策限制，但是未來出租率和租金穩定性具有一定保障，同時按照目前預計募資總規模計算預期收益率仍可達到3.95%，當前公募REITs 供給仍然較少，紅土創新深圳人才安居REIT 上市后具有溢價提升空間，建議積極關注。

 

    投資要點：

 

    深圳市保障性租賃住房總體處于供不應求的狀態：2021 年，深圳市非戶籍人口達1211.77 萬人，占常住人口比重68.5%。深圳市2021 年引入的25.6 萬人才中約新增19.7 萬人租房需求，而“十四五”規劃顯示2021 年深圳市計劃供應分配保障性租賃住房1.5萬套（間），供求缺口較大。

 

    基金基本情況：紅土保租房REIT 采用“公募基金+基礎設施資產支持證券”的產品結構。專項計劃以安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目及鳳凰公館項目等優質保障性租賃住房基礎設施項目為投資標的。紅土創新基金為基金管理人，深圳人才安居集團為原始權益人，募集的基金份額總額為5 億份，份額認購價格為2.484 元/份。

 

    基礎設施項目概念股基本情況：安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目概念股和鳳凰公館項目分別位于深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區，項目建筑龍頭股面積合計13.47 萬平方米，共1,830 套保障性租賃住房及其配套。項目所處位置交通便利，生活配套齊全。截至2022 年3 月31 日，四個項目的保障性租賃住房的出租率均在98%及以上。

 

    估值情況：根據戴德梁行出具的估值報告，截至2022 年3 月31 日，4個基礎設施資產概念股估值合計11.58 億元，平均單價7,388 元/平方米。以基礎設施項目龍頭股的評估值11.58 億元作為募集資金規模測算，投資人凈現金流分派率分別為4.24%和4.25%。按照認購價格2.484 元/份和5億份的發售份額數量計算，預計募集資金龍頭股總額為12.42 億元。根據募集說明書，2022 年7 月1 日至12 月31 日以及2023 年預計可供分配金額的數據分別是24,533,021.75 元和49,183,507.88 元，據此測算，該基金龍頭股2022 年的預期年化收益率為3.95%，2023 年的預期年化收益率為3.96%。

 

    風險因素：出租率不及預期；租金定價風險；人口流失等。

 

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