事件

 

    國家統計局公布2022 年1-7 月房地產開發投資龍頭股與銷售數字。

 

    評論

 

    7 月商品房銷售同比跌幅再次走闊，行業政策或在“房住不炒”框架下加碼。7 月全國商品房銷售龍頭股面積和金額同比跌幅分別走闊11ppt和7ppt至-29%和-28%，終止了此前連續2 個月的同比修復趨勢，2 季度以來行業政策加碼所取得的需求支持效果明顯走弱；我們認為這與房企延期交樓可能性提高的背景下潛在購房群體觀望情緒上行有直接聯系。往前看，考慮到7 月政治局會議仍延續了“支持剛性和改善性住房需求”的表述，同時強調要“因城施策用足用好政策工具箱”，我們預計后續行業政策還將在“房住不炒”框架下有所加碼，例如近期廊坊放松限購條件等，但政策實際效果還須視“保交樓”措施落實能否有效修復購房預期而定；全年銷售面積和金額同比跌幅可能介于我們此前在半年度策略中提出的中性情形（-13%和-17%）和悲觀情形（-18%和-24%）之間。

 

    7 月房地產投資同比跌幅創年內新低，仍待進一步的供給側舉措。7 月全國房地產開發投資完成額同比跌幅走闊至-12.3%（6 月-9.4%），為年內單月最低，新開工面積和施工面積凈增量同比跌幅仍維持在四成的低位水平（7 月-45%和-44% vs 6 月-45%和-48%）。我們認為在銷售二次探底、民營房企再融資通路收窄、信用債密集到期的大背景下，供給側相關指標的明顯下探符合預期；我們在土地市場上的觀察也與此一致，1-7 月300 城宅地出讓金同比下降46%（該指標由于今年和去年集中土拍節奏差異短期或偏高，如僅觀察不參與集中土拍的城市，1-7 月宅地出讓金同比跌幅已達-60%）。往前看，我們認為投資持續走低可能通過產業鏈、財政支出等路徑間接影響居民購房能力，疊加前述潛在預期壓制，進一步對房企現金流形成壓力，全年投資同比跌幅或達高個位數；而阻滯該負循環形成的關鍵仍在于自上而下的供給側政策舉措。

 

    7 月房企到位資金同比跌幅邊際略走闊，各主要子項均弱。7 月房企到位資金概念股同比跌幅略走闊2ppt至-26%，分項來看，國內貸款同比下降37%（6月-32%），自籌資金同比下降21%（6 月-18%），定金及預收款同比下降31%（6 月-31%），個人按揭貸款同比下降23%（6 月-20%）。

 

    短期A/H地產股或以波動為主，中長期優質龍頭仍具吸引力。近期新房市場概念股居民預期和實際銷售均走弱，房地產投資持續下探也進一步增加了負循環形成的可能性，疊加信用債密集到期，短期房企現金流壓力或有所加強，但考慮到近期需求支持和“保交樓”政策可能仍有出臺，我們認為短期A/H地產股股價表現或以波動為主。中長期維度上我們認為優質龍頭房企演繹出集中度提升邏輯的確定性仍在，建議擇機逢低吸納：A股-保利、濱江、招商蛇口概念股、華發、金地、萬科；H股-華潤、中海、越秀、綠城、建發、宏洋、美置；物管板塊-中海物業、保利物業、華潤萬象生活；代建板塊-綠城管理。

 

    風險

 

    政策變化或基本面修復不及預期；房企信用端加速惡化；疫情影響超預期。

 

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