事件描述

 

    　　2022 年8 月15 日，國家統計局發布1-7 月房地產開發概念股和銷售相關數據。

 

    　　事件評論

 

    　　需求改善略有波折，結構分化仍較明顯，政策力度有望進一步加碼。2022 年1-7 月全國商品房概念股銷售金額/面積/均價分別同比-28.8%/-23.1%/-7.4%，7 月單月同比分別-28.2%/-28.9%/+0.9%，銷售同比降幅邊際有所擴大，需求改善略有波折，反映7 月淡季推盤量下滑，以及部分期房交付不確定性加劇導致居民短期購房信心不足。2022 年7 月百強房企銷售面積/30 大中城市銷售面積單月同比分別為-45.5%/-33.0%，統計局數據與30 大中城市微觀趨勢基本一致，恢復節奏有所波動；從結構上來看，國央企銷售表現相對更好，分化仍較為明顯。當前仍處于基本面磨底階段，部分重點城市政策累積效應已初現成效，低基數和邊際改善背景下，預計Q3 同比降幅仍將進一步收窄，Q4 或能見到單月銷售同比接近正負零；但仍需看到，當前行業整體壓力依舊較大，復蘇基礎仍不牢固，民營房企風險化解仍較為緩慢，需求邊際改善節奏可能有所反復，政策維穩力度有望進一步加碼。

 

    　　供給依舊承壓，資金壓力龍頭股未緩解下預計短期難以顯著改善。2022 年1-7 月新開工面積同比-36.1%，7 月單月同比-45.4%，降幅環比持續擴大；1-7 月土地購置面積/成交價款分別同比-48.1%/-43.0%，7 月單月同比分別為-47.3%/-33.4%；在銷售恢復節奏有所反復、融資環境依舊嚴峻的背景下，房企資金壓力未見邊際緩解，補庫意愿仍較弱，預計短期內仍將維持審慎。2022 年1-7 月竣工面積同比-23.3%，7 月單月同比-36.0%，資金鏈趨緊背景下房企現金流壓力仍較大，部分項目緩建甚至停工導致竣工節奏受到干擾，但保交付為民生底線，預售資金監管概念股政策在大方向上有望結構性優化，出險房企項目紓困、資產盤活動作也有望加速推進，預計后續仍將看到竣工邊際修復，只是恢復速度可能相對較慢。

 

    　　投資降幅邊際擴大，資金鏈進一步承壓。2022 年1-7 月房地產開發投資完成額同比-6.4%，7 月單月同比-12.3%，降幅環比進一步擴大，銷售恢復緩慢、資金鏈概念股趨緊抑制房企投資意愿，預計下半年仍難以看到顯著改善。2022 年1-7 月房地產開發到位資金同比-25.4%，7 月單月同比-25.8%，其中國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款概念股同比降幅環比均有所擴大，與7 月新開工量、銷售降幅擴大趨勢一致。到位資金同比降幅仍顯著高于投資同比降幅，行業資金鏈仍面臨較大壓力，供需雙弱背景下有望看到政策空間進一步打開。

 

    　　問題并未根本性解決，政策力度仍需加碼。需求改善略有波折，基本面整體依舊承壓，尤其是供給端面臨更大壓力，政策力度仍需加碼。貝塔演繹將逐步從第二階段（政策上/周期下）過渡至第三階段（政策上/周期上），全年在大方向上可以樂觀，波動龍頭股都是節奏問題，系統性賣點尚未出現。中長期的格局邏輯一直都在，短期關鍵在于業績彈性和估值彈性，當前時點首選有效率的國企，關注有信用的民企；推薦保利發展、濱江集團、金地集團龍頭股、萬科A 等；需求迎來更明顯改善之際，優秀腰部民營龍頭將體現更大彈性；下半年可關注具備好資產的“脫險類”房企。此外，優質物業股也進入戰略配置窗口期。

 

    　　風險提示

 

    　　1、銷售需求改善有波折，政策持續加碼的節奏有不確定性；2、腰部房企信用龍頭股修復進展低于預期。

 

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