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    國家統計局發布2022 年1~7 月房地產開發投資和銷售數據。

 

    銷售端：7 月商品房銷售概念股降幅擴大，待觀察后續政策及房企動作2022 年1~7 月，商品房銷售龍頭股面積累計同比-23.1%（1~6 月-22.2%），7 月單月-28.9%(6 月-18.3%)；1~7 月銷售金額累計同比-28.8%（1~6月-28.9%），7 月單月-28.2%（6 月-20.8%）。其中，住宅銷售金額累計同比-31.4%（1~6 月-31.8%）。價格維度概念股，2022 年1~7 月全國銷售均價同比-7.44%（1~6 月-8.57%）；區域維度看，東部地區的銷售均價仍居四大區域首位，達13733 元/方。往后看，2022 年8 月至今（截至8 月15 日）30 大中城市高頻成交面積數據顯示同比-24.9%，銷售情況不容樂觀。隨著各大城市進入疫情常態化防控階段，短期降幅波動走向仍需觀察：①抑制行業信用風險蔓延的防范措施，如鄭州100 億元規模房地產紓困專項基金的實操步驟及各大AMC 機構參與房企主體紓困的具體落地；②貨幣政策工具箱概念股的“后手”，如降準降息等，在8 月15 日MLF 利率調降超出預期基礎上，8 月LPR 下調可能性較大；③“因城施策”中基本面較好的強二線城市的政策放松空間。④房企“以價換量”力度，在“促回款、保交樓”壓力下，房企極有可能結合實際情況開展優惠活動，如特價房、折扣和全民營銷返傭等積極營銷以提高去化率水平。

 

    開竣工：新開工降幅擴大，竣工壓力短期內難以明顯改善2022 年1~7 月新開工同比-36.1%（1~6 月-34.4%），7 月單月-45.4%（6 月-45.1%）。從拿地向開工傳導的角度而言，拿地-銷售普遍存在2~3Q 的時滯。細分至城市層面，“土地供應兩集中”對拿地的節奏已經產生明顯擾動。考慮到當前宏觀環境的不確定性提升，房企拿地態度將愈發謹慎。值得注意的是2022H1 新開工在拿地端滯后的情況下，也將相應出現波動，房企主動調整開工節奏的能力持續弱化。

 

    實行“兩集中”土拍的22 城中民企拿地意愿仍較弱，部分城市城投概念股等地方平臺托底現象延續。平臺獲取項目較大概率將尋求品牌房企合作開發，也是導致項目開工速度放緩的因素之一。在當前房企普遍“以銷定產”的思路下，推遲新開工以確保“保交付”也是新開工不振的重要因素之一。

 

    1~7 月竣工面積同比-23.3%（1~6 月-21.5%），7 月單月-36.0%（6月-40.7%）。竣工指標依然受到近期銀行斷貸事件波及下行，該指標單月同比降幅稍有收窄，7 月以鄭州為代表的多地地方政府持續跟進“保交樓”政策，如設立地產紓困基金等，但是恢復需繼續觀察措施落地情況，考慮到政策發力需要時間，預計8 月壓力仍存。

 

    投資端：開發投資單月同比降幅擴大，土地投資貢獻持續減少2022 年1~7 月房地產開發投資完成額同比-6.4%（1~6 月-5.4%），7 月單月-12.3%（6 月-9.4%）。注意到，1~7 月土地成交建面同比- 48.1%（1~6 月-48.3%）。考慮到，集中供地的實施及“因城施策”

 

    下分化，房企拿地策略維持保守，土地市場區域間熱度分化更為明顯，作為開發投資的主要組成部分，未來土地投資對開發投資的貢獻存在繼續弱化的可能；因此，盡管“保交樓”等一系列利好對建安投資有一定正面作用，但增量不足以對整體開發投資產生有力支撐，預計8 月開發投資額仍處于收窄探底階段（已考慮“兩集中”供地的節奏性）。

 

    融資端：到位資金單月同比降幅擴大，各細分渠道單月同比皆負2022 年1~7 月到位資金同比-25.4%（1~6 月-25.3%），7 月單月-25.8%（6 月-23.6%）。結構上，7 月單月國內貸款（同比-36.8%）、自籌資金（同比-20.6%）、回款（首付+按揭）（同比-28.5%）【其中個人按揭（同比-22.6%）、首付款（同比-31.2%）】。從占比來看，銷售回款仍為主要的資金來源渠道（7 月單月占比52.1%，1~7 月占比50.1%），各細分渠道單月同比皆負。居民總體按揭需求較上月有所弱化，從央行發布的7 月社會融資規模統計數據報告可以印證：7月居民貸款新增1217 億元，同比少增2842 億元；其中，新增居民短期貸款-269 億元，同比少增354 億元，新增居民中長期貸款1486億元，同比少增2488 億元。居民貸款增量大幅減少，原因或在于：

 

    i）短期貸款方面，由于疫情再次反復、房貸和商業貸利率倒掛下居民大量還款導致新增貸款負增長；ii）中長期貸款方面，由于市場情緒低迷、防風險訴求提升和摩擦性失業問題未有明顯好轉，居民購房意愿降低、需求不振導致中長期貸款大幅放緩。向后看，在良性循環和因城施策政策引導下，在保障居民合理購房需求釋放基礎上，融資端有望得到緩慢修復。

 

    投資建議

 

    繼“三條紅線”后，“房地產貸款集中度管理”、“土地供應兩集中”、“房地產稅改革試點”等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。調控概念股主風向未變，“以穩為主”仍為主基調，政策大放大收的空間較窄。當前板塊估值及倉位已處歷史低位。往后看，2022 年下半年市場有望逐步企穩恢復，但行業供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿概念股之間的不協調仍存。建議關注：（1）穩健發展型：保利發展、萬科A、金地集團；（2）成長受益型：建發股份、華發股份、新城控股、濱江集團；（3）物管概念股優質標的：華潤萬象生活、碧桂園服務、綠城服務、寶龍商業等。

 

    風險提示

 

    房地產調控政策放松不及預期，信用風險概念股蔓延，銷售修復不及預期，資金概念股面大幅收緊等。

 

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