事件：首批保租房REITs 產品正式發售

 

    　　8 月16 日，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保障房龍頭股REIT 首批三只保障性租賃住房REITs 產品正式發售；募集期為2022 年8 月16 日起至2022 年8 月17 日止。

 

    　　點評：首批保租房公募REITs 產品發售，機構投資者龍頭股認購意愿強烈，擬認購規模超百倍，逾1200 億元資金認購

 

    　　1）2022 年7 月11 日，國內首單紅土深圳安居REIT 審核通過；7 月14 日，中金廈門安居REIT 獲批；8 月5 日，華夏北京保障房概念股REIT 再獲批（受理至通過僅7 天）。上述三只REITs 產品成功發售上市后，我國已上市公募REITs 的底層資產將新增保障性租賃住房類別，公募REITs 產品數量也將擴容到17 只。我們認為保租房REITs 的乘風起航利于拓寬住房租賃企業直接融資渠道，促進存量資產向運營升維轉型，助力租賃物業證券化產品實現資產管理完整閉環。

 

    　　2）日前，三只保租房REITs 產品陸續完成網下詢價認購工作。除國家政策鼓勵外，三只保障房REITs 產品底層資產均收益穩定，且具備一定增長潛力，因此機構投資者認購意愿強烈，（根據相關發售公告）三只產品擬認購份額數量均超過100 倍。其中，紅土深圳安居REIT 配售參與詢價的投資者為83 家，配售對象為252 個，擬認購數量總和為186.241 億份，為初始網下發售份額數量的133.03倍（刷新公募REITs 網下詢價認購倍數新紀錄），最終認購價格為2.484 元/份（此前詢價區間為2.270 元/份至2.610 元/份）；中金廈門安居REIT 配售擬認購基金份額總量為143.12 億份，為網下初始發售份額數量的108.96 倍，最終認購價格為2.600 元/份（此前詢價區間為2.438 元/份至2.695 元/份）；華夏北京保障房REIT 配售擬認購基金份額總量為158.72 億份，為網下初始發售份額數量的113.37 倍，最終認購價格為2.510 元/份（此前詢價區間為2.279 元/份至2.643元/份）。根據三只產品公告的網下擬認購規模測算，預期將有超1200 億元的機構資金搶購上述保租房REITs 新品；而按照最終認購價格和發售份額數量（均為5 億份）計算，若此次發售成功，三只REITs 產品預計募集資金總額約38 億元。

 

    　　3）三只保租房REITs 產品的發售均獲得大批機構青睞。根據相關發售公告，參與紅土深圳安居REIT 的投資者83 家，配售對象252 個；參與華夏北京保障房REIT 的機構投資者有71 家；參與中金廈門安居REIT 的機構投資者有68 家。參與投資上述3 只產品的投資者類型涵蓋券商及券商資管、保險機構、公募基金龍頭股、私募基金、銀行及信托等金融機構。

 

    　　投資建議：我國保租房公募龍頭股REIT 正式啟航，利于引導市場由高周轉快開發向存量運營升維轉型，進而激發市場龍頭股潛力、提升估值溢價。預期在政策較大支持力度下，后續REITs 產品發行節奏將加速；同時考慮到公募REITs 在房地產企業存量資產上有較大可撬動投資價值的空間，預期后續有望迎來REITs 試點范圍進一步向房地產企業長租公寓、物流地產等領域放開。關注REITs 發展對存量運營板塊的估值重塑作用，建議關注產業地產、商業地產等存量資產成熟穩定、發行人（管理人）主體優質可靠的標的。建議關注萬科A/萬科企業，中國金茂、新城控股、保利發展、金地集團、招商蛇口、中國海外發展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團龍頭股、越秀地產。

 

    　　風險分析：租金定價風險，配租風險，保障性租賃住房概念股項目定性風險，人口流失風險，市場競爭風險，政策風險等。

 

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