銷售：7 月銷售排除季節因素走勢偏弱，但均價穩定2022 年1-7 月商品房銷售面積78718 萬平，較2021 年同期-23.1%，降幅擴大0.85pct；商品房銷售額75763 億元，較2021 年同期-28.8%，降幅收窄0.1pct。

 

    　　7 月商品房銷售面積9455 萬平，環比-49.1%，同比-28.9%，降幅較6 月擴大10.6pct；7 月商品房銷售金額9691 億元，環比-45.4%，同比-28.2%，降幅較6月擴大7.4pct。我們認為7 月銷售受一系列房企風險事件和停工事件影響，環比6 月回撤較正常年份較多，出現銷售整體偏弱的態勢。但同環比數據來看，降幅下探幅度已經趨于平緩，有筑底企穩的跡象。

 

    　　投資和拿地：投資單月投資額同環比降幅擴大，土地數據底部企穩1-7 月累計全國房地產開發投資7.9 萬億元，較2021 年同期-6.4%（同比跌幅較上月擴大1.0pct）；1-7 月房地產開發企業土地購置面積4546 萬平，較2021 年同期-48.13%，同比跌幅減小0.2pct。土地購置面積和土地成交價款的同比數據依然在40-50%左右降幅，但1-7 月累計同比降幅和1-6 月基本持平且降幅有收窄現象，單月數據也是如此。

 

    　　開竣工面積：7 月單月新開工、竣工面積降幅擴大1-7 月房地產開發企業累計房屋新開工面積76067 萬平，較2021 年同期-36.1%，降幅擴大1.7pct。2022 年1-7 月累計房屋竣工面積32028 萬平，較2021 年同期-23.3%，降幅擴大1.8pct。我們認為，投資拿地和銷售去化分別是開工和竣工的前置條件。目前投資拿地仍顯疲軟，且銷售修復可持續性仍待觀察，開竣工節奏修復或將同步延后。

 

    　　房企資金面：房企國內融資和銷售回款依然疲軟1-7 月房地產開發企業到位資金88770 億元，較2021 年同期-25.4%，累計同比增速降幅擴大0.1pct。從占比較大的國內貸款和其他資金來看：1）國內貸款7月當月環比-30.48%，由正轉負，本月下降76.2pct，當月同比-36.8%，降幅擴大4.73pct。2）其他資金中，個人按揭貸款6 月當月環比-15.23%，環比增速下降51pct，當月同比-22.6%，降幅擴大2.85pct。

 

    　　投資建議

 

    　　我們認為本輪弱修復環境利好融資強、聚焦強的房企。房企融資龍頭股渠道通暢或者聚焦基本面扎實的房企，穿越周期勝算更大且存活下來后受益于供給側優化的利好更多。在此背景下我們維持投資觀點不變，繼續看好兩頭開發企業。1）綜合能力最優的優質龍頭，短期銷售具備彈性+中長期集中度提升、盈利能力改善，重點推薦：A – 保利發展；H – 中國海外發展；2）深耕優質區域的小而美公司短期拿地能力與銷售彈性較強，重點推薦：A – 華發股份、濱江集團、天健集團；H – 越秀地產；2）土地購置概念股持續下行可能帶來后續新房供應不足的問題，利好二手房中介機構交易占比的提升，重點推薦：貝殼。

 

    　　風險提示

 

    　　政策放松力度和速度弱于預期；局部城市概念股疫情反復拖累行業修復進度；個別房企信用事件干擾板塊整體估值修復。

 

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