市場表現

 

    上證指數龍頭股本周+1.55%，收報于3276.89 點；創業板指本周+0.27%，收報2690.83 點；滬深300 本周+0.82%，收報于4191.15 點。房地產板塊+1.67%，在31 個行業內位列第19 位。

 

    新房成交：成交面積同比-30.6%，環比-15.6%本周（8.05-8.11），我們重點跟蹤的32 城一手房成交面積合計約233 萬方，同比-30.6%，環比-15.6%。其中，一線（4 城）一手房合計成交面積55萬方，同比-35.4%、環比-19.8%；二線概念股（14 城）一手房龍頭股合計成交面積128萬方，同比-28.1%、環比-15.9%%；三線（14 城）一手房合計成交面50 萬方，同比-31.0%、環比-9.7%。

 

    二手房成交：成交面積同比-10.0%，環比-1.8%本周（8.05-8.11），我們重點跟蹤的16 城二手房成交面積合計約108萬方，同比-10.0%，環比-1.8%。其中，一線（2 城）二手房合計成交面積30 萬方，同比-23.2%、環比-1.6%；二線（8 城）二手房合計成交面積48 萬方，同比+1.1%、環比-7.0%；三線（6 城）二手房合計成交面積30 萬方，同比-10.4%、環比7.3%。

 

    新房庫存：庫存面積環比+0.37%，去化周期12.3 月截至2022.08.11，本周，我們重點跟蹤的16 城新房庫存面積合計約9254萬方，環比+0.37%，整體去化周期（按面積）約12.3 月。其中，一線（4城）新房庫存合計3187 萬方，環比+0.99%，去化周期10.6 月；二線（6城）新房庫存3270 萬方，環比+0.35%，去化周期9.9 月；三線（6 城市）新房庫存2797 萬方，環比-0.31%，去化周期23.5 月。

 

    土地市場：百城土地成交面積1119 萬方，成交土地總價110 億元，土地溢價率2.10%

 

    本周（8.8-8.14），百城土地供應數量為466 宗，對應土地供應建面約2879 萬方；百城土地成交數量為237 宗，對應土地成交建面約1119 萬方，成交土地總價約110 億元，百城土地溢價率為2.10%。其中，一線、二線、三線城市土地成交建面分別為26 萬方、453 萬方和638 萬方，同比分別為-66%、-2%和-57%，對應土地溢價率分別為0.00%、1.08%和2.60%。

 

    投資建議：

 

    本周央行公布社融數據，7 月末社會融資概念股規模存量為334.9 萬億，同比增長10.7%，1-7 月社會融資規模增量累計21.77 萬億，同比多2.89 萬億。人民幣貸款方面，7 月份增加6790 億元，同比少增4042 億元。

 

    從結構來看，7 月居民貸款新增1217 億元，同比少增2842 億元；其中，新增居民短期貸款-269 億元，同比少增354 億元，新增居民中長期貸款1486 億元，同比少增2488 億元。居民貸款增量大幅減少，原因或在于：i）短期貸款方面，由于疫情再次反復、房貸和商業貸利率倒掛下居民大量還款導致新增貸款負增長；ii）中長期貸款方面，由于市場情緒低迷、防風險訴求提升和摩擦性失業問題未有明顯好轉，居民購房意愿降低、需求不振導致中長期貸款大幅放緩。

 

    向后看，建議后續重點關注：1）抑制行業信用風險蔓延的防范措施，如鄭州100 億元規模房地產紓困專項基金的實操步驟及各大AMC 機構參與房企主體紓困的具體落地；2）貨幣政策工具箱的“后手”，如降準降息等，尤其關注LPR 的下調空間；3）“因城施策”中基本面較好的強二線城市的政策放松空間。

 

    繼“三條紅線”后，“房地產貸款龍頭股集中度管理”、“土地供應兩集中”、“房地產概念股稅改革試點”等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。調控主風向未變，“以穩為主”仍為主基調，政策大放大收的空間較窄。當前板塊估值及倉位已處歷史低位。往后看，2022 年下半年市場有望逐步企穩恢復，但行業龍頭股供需兩端受限帶來拿地、銷售、降杠桿之間的不協調仍存。建議關注：（1）穩健發展型：保利發展、萬科A、金地集團；（2）成長受益型：建發股份、新城控股、濱江集團；（3）物管概念股優質標的龍頭股：華潤萬象生活、碧桂園服務、綠城服務、寶龍商業等。

 

    風險提示：

 

    房地產調控政策放松不及預期，信用風險概念股蔓延，銷售修復不及預期，資金面大幅收緊等。

 

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