需求側：傳統商品房銷售淡季下7 月居民融資概念股需求遇冷，中長貸回落明顯7 月，居民部門新增存款-3,380 億元，同比增加10,220 億元，環比減少28,119億元（-113.66%）。7 月，新增信貸6,790 億元，同比減少4,010 億元；7 月居民短貸概念股新增-269 億元，同比少增354 億元；居民中長貸新增1,486 億元，同比少增2,488 億元。1-7 月累計新增居民中長貸1.71 萬億，同比增速為-55.4%，新增居民中長貸占新增人民幣貸款比重約11.9%（2021 年全年水平為30.5%）。

 

    截至7 月20 日，5 年期LPR 報價為4.45%，全國首套房龍頭股按揭利率下限4.25%，全國二套房按揭利率下限5.05%。截至7 月20 日，貝殼研究院發布的103 個重點城市主流首套房貸利率為4.35%，主流二套房貸利率為5.07%，分別較上月回落7、2 個基點；本月平均放款周期為25 天，比上月回落4 天。

 

    供給側：融資端傳遞破冰信號，7 月境內外債發行邊際回暖7 月房企境內外單月合計發債1017 億元，環比+80.6%，同比+3.3%，單月凈融資-58 億元。其中7 月境內發債較6 月有所增加，單月發行603 億元，單月凈融資-81 億元；7 月境外發債414 億元，環比增加591.3%，同比上升24.2%，單月凈融資額約23 億元。具體來看，主流房企中萬科、保利發展、中國金茂、華潤置地成功新發境內債；境外債券方面，主流房企中富力地產完成境外債融資。

 

    存量債務方面，龍湖集團贖回2022 年7 月13 日到期的優先票據，本金為4.5 億美金，息票率為3.875%。金地龍頭股將以市場化方式在二級市場購買公司債券及債務融資工具，首期規模均不超過10 億元。新城控股償還2 億規模的美元債。

 

    民企存量債務展期及重組方面，花樣年、榮盛地產、富力地產、中南建設涉及已到期債券（或部分）本金以及（或）應計利息商議展期情況。

 

    公募REITs 方面，截至8 月12 日，我國上市公募REITs 產品增至14 只。從二級市場收益情況來看，除平安廣州廣河REIT 外，其他產品全部實現正收益，其中9只股價較上市首日漲幅超20%，平均錄得漲幅24.2%；從流動性來看，受益于近日首批公募REITs 迎來解禁，自由流通份額得到提升，日均換手率錄得2.03%。

 

    截至8 月12 日，仍有三只公募REITs 項目處于申報審批過程中，其中華夏合肥高新創新產業園封閉式基礎設施證券投資基金于2022 年7 月21 日申報，當前狀態為“已受理”；其余兩個項目處于“已反饋”狀態中。

 

    投資建議：1）2022 開年以來，多方釋放資金面積極信號，5 年期LPR 下調20bp，保障房貸款不納入集中度管理，預售監管資金新辦法結構性糾偏，各大行提供并購融資支持，“α風險”修復進入執行階段。2）與此同時，金融審慎管理和“去杠桿”趨勢仍將持續深化，部分前期過度激進房企“α風險”仍有暴露可能，但房地產市場“β系數”健康穩定的總體趨勢不會改變。3）2 月24 日住建部提出“滿足合理的改善型購房需求”，3 月5 日全國兩會報告“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，4 月29 日中央政治局會議高層定調“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，政策路徑更加清晰明確；5 月15 日央行銀保監會調整差別化住房按揭政策，省級市場自主確定按揭加點下限，獨立自主性提升，購房促需求進入實質性執行階段；后續隨著疫情好轉，房地產行業供需恢復可期。

 

    4）近期市場對房地產龍頭股板塊關注度提升明顯，優質龍頭房企表現出色龍頭股，建議關注萬科A/萬科企業，中國金茂龍頭股、新城控股、保利發展、金地集團、招商蛇口、中國海外發展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產。

 

    風險分析：房地產行業寬松政策推進不及預期風險，房地產市場龍頭股需求不及預期風險，房地產企業項目竣工不及預期風險，房地產企業多元化業務經營不佳風險等。

 

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