行業追蹤（2022.8.7-2022.8.13）

 

    　　“保交付”落地逐漸穩定市場預期

 

    　　728 政治局會議明確“保交樓”基調后，全國性AMC 及鄭州、江蘇等地方AMC 高頻參與房企紓困工作并成立紓困基金。22 年8 月5 日，中國華融與陽光集團簽署紓困框架協議，將大力開展保交樓、爛尾樓盤活等合作；同日，鄭州設立暫定規模為100 億元的房地產紓困專項基金；8 月10 日，中南建設與地方AMC 機構江蘇資產簽署了合作框架協議，擬共同設立20 億元基金，用于存量債務重組、現有項目續建等。

 

    　　近期保交付實操層面不斷落地，對穩定爛尾項目交付預期、修復購房者信心具有重要意義，在“壓實地方政府責任”和屬地管理的主流合作模式下，AMC 聯動政府主體參與紓困有望成為風險化解的另一重要抓手。雖然各地紓困基金體量仍相對有限，我們認為后續AMC 參與市場化資產盤活的范圍與深度仍將繼續提升，以加速行業出清、平穩市場信心。

 

    　　AMC 多模式并行打通資金正向循環

 

    　　以四大AMC 中的華融資產為例，目前AMC 作為參與方處置不良資產主要有收購處置、重組業務、債轉股、基于不良資產的特殊機遇投資、基于不良資產的房地產開發等多種模式。AMC 的多種模式能從債務化解、流動性釋放、資產盤活多方面打通房地產行業資金的正向循環，幫助破產企業及投資方共贏，在當前時點將有利于防止風險擴散、抑制銷售下滑。

 

    　　行業或加速迎來真實出清

 

    　　我們認為，本輪引導AMC 紓困出險房企可視為21 年鼓勵頭部房企收并購的延續，底層邏輯仍是希望通過市場化的方式推動地產不良資產的出清，區別在于參與主體的變更。但是當前市場化紓困對項目質量要求較高，且大部分優質資產可能已經被市場消化，對于更多資不抵債的項目仍面臨重組定價、紓困資金的來源和退出問題。

 

    　　整體來看，我們認為行業良性出清進展到第二階段，即在政府部門引導下多方主體合力展開資產的市場化盤活和流動性的恢復，針對困難房企的資金輸血和資產重組是短期內的主要處理手段。隨著地方主體責任的壓力顯現，未來有望加速進入以資不抵債項目的破產重整為標志的第三階段，我們認為不良資產和債務問題有望得到集中暴露和解決，意味著市場將步入真實出清階段。行業信心和市場預期也有望從此得以有效修復。

 

    　　8 月新房、二手房銷售較上月有所改善

 

    　　新房市場概念股本周成交331 萬平，月度同比-29.07%，相較上月改善4.14pct；累計庫存15966 萬平，一線去化加速、三線及以下去化放緩、二線速度持平。二手房市場本周成交163 萬平，月度同比+9.42%，相較上月改善14.55pct。土地市場龍頭股本周成交建面3384 萬平，滾動12 周同比-10.01%；成交總額846 億元，滾動12 周同比-24.55%；全國平均溢價率+6.48%，滾動12 周同比-8.49pct。

 

    　　本周申萬房地產指數+1.67%，較上周提升6.17pct，漲幅排名19/31，領先滬深300指數0.84pct。H 股方面，本周Wind 香港房地產概念股指數-1.77%，較上周下降0.41pct，漲幅排序11/11，跑輸恒生指數1.64pct；克而瑞內房股領先指數為-4.53%，較上周下跌1.06pct。

 

    　　投資建議：我們看好行業投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“高能級、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業復蘇。持續推薦：1）優質龍頭：中國海外發展、金地集團龍頭股、保利發展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2）優質成長：新城控股、旭輝控股集團；3）優質物管概念股：碧桂園服務、招商積余、保利物業、旭輝永升服務。建議關注：首開股份龍頭股、華發股份、金融街、越秀地產、建發國際、濱江集團、綠城中國等。

 

    　　風險提示：行業信用風險蔓延；行業龍頭股銷售下行超預期；因城施策力度不及預期

 

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