1、交房資金龍頭股缺口測算

 

    　　停貸項目龍頭股特征：①城市龍頭股方面，主要分布在新一線城市。停貸城市主要有三個特征，土地財政依賴度高、房地產GDP增速高、存在預售資金監管不嚴情況。②開發商方面，本地房企和出險全國性房企為主。③銷售進度方面，停貸項目開盤時間集中在2019-2020年，平均銷售進度近90%。

 

    　　交房資金缺口：①從行業層面測算，保交房資金概念股缺口約1949億元。②從房企角度測算，資不抵債的缺口約6541億元，保交房缺口約3696億元。③從停貸項目測算，保交房資金缺口約3614億元。

 

    　　2、銀行潛在風險敞口

 

    　　銀行的房地產整體敞口：地產風險主要影響房企、地產供應商、居民、地方政府四類主體，對應銀行開發貸、供應鏈貸款、按揭、政信貸款和城投債五類資產，22H1末相關敞口分別占總資產4.1%、0.4%、12.8%、12.1%、4.5%，合計占總資產34%。

 

    　　保交樓可避免風險惡化：當前避免風險進一步惡化，保交樓是關鍵。如果能夠交房，在項目足值的情況下，各類主體（施工相關的施工方及供應商、銀行等）可以得到償付；項目不足值的情況下，各類主體的損失也顯著小于爛尾狀態。

 

    　　各家銀行潛在損失規模：①按揭銀行：測算停貸項目對應的按揭貸款敞口6516億元，按揭銀行潛在損失規模為3540億元。四大行和民生潛在損失敞口可能較大。②開發貸銀行龍頭股：測算停貸項目中的開發貸款潛在損失規模2539億元。四大行和光大潛在損失敞口可能較大。

 

    　　3、地產風險化解路徑

 

    　　當前主要癥結：債權債務關系復雜、并購重組資產定價困難、銷售停滯沒有回款、施工要求從墊資到現款、項目資金挪用嚴重。

 

    　　潛在化解思路：（1）事前必須要厘清債務關系。（2）根據項目足值程度的方案：①完全足值項目，盤活難度較小，可市場化化解；②不足值但潛在可回收按揭價值高于額外投入的，可協調按揭銀行或地方政府介入；③完全不足值的情況，超額損失可能由地方政府承擔，也可以考慮與足值項目打包處理。（3）保交房潛在出資模式分析：考慮到市場化消納能力有限、地方政府財力不足，我們推測主要出資化解模式為地方政府組織協調，央行和金融機構出資化解風險，最終超額虧損地方政府承擔。

 

    　　4、地產銀行長期趨勢

 

    　　地產轉向理性發展：（1）地產風險失控概率不高，對銀行存量資產質量影響有限。與美國危機前夕狀態相比，我國房地產市場風險可控。①購房者質量較高，實際首付比近70%，緩沖空間足。②房價回落幅度有限。③政策仍有放松空間。④金融創新嚴監管，風險可控。（2）未來房地產市場新增容量收縮已成定局，銀行投放轉型面臨挑戰。①樂觀情形下，預計按揭年度增量逐年下行，從2020年的4.4萬億元下降至2030年的0.7萬億元。②悲觀情形下，按揭規模2025年前后見頂，轉為負增長。

 

    　　銀行資產轉型方向：（1）中長期看產業結構、區域結構和客戶結構的轉型發展。關注在綠色經濟、專精特新等產業方向，長三角和粵港澳大灣區等區位方向，小微客群等客群方向布局較多的銀行。（2）中短期看穩增長邏輯下制造業和基建行業的投資機會。

 

    　　5、黎明之前正向期權

 

    　　估值已充分反應悲觀預期。最新銀行PB估值僅0.56x，隱含不良率17.56%、不良額24萬億。而我們測算的潛在按揭+開發貸損失敞口僅6079億元。

 

    　　積極把握銀行股正向期權。地產紓困政策逐漸明朗，銀行概念股板塊黎明即將到來，建議積極把握銀行股正向期權。個股推薦：興業、平安、南京。

 

    　　風險提示：宏觀經濟失速，不良大幅爆發；地產概念股風險擴大，房企風險傳染。

 

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