行業近況

 

    我們更新了2022 年7 月中金存量住房市場龍頭股監測體系相關數據。

 

    評論

 

    7 月房價龍頭股延續邊際下行趨勢，但成交量環比持平、同比走強。7 月中金同質性二手住宅成交價格指數環比下跌0.8%（6 月-0.5%），其中高能級城市和中低能級城市分別環比下跌0.5%和1.4%。盡管價格下行趨勢暫未見修復，但7 月二手房成交量指數環比基本持平，同比跌幅受基數走低影響收窄9ppt 至-8%，整體表現較為平穩；同時成交議價空間環比6 月基本持平為3.54%，反映市場上買賣雙方議價能力保持均衡。綜合量價表現，7 月景氣度下行趨勢略有趨緩，中金存量房市場景氣度指數環比跌幅收窄至-0.03%（6 月-0.11%）。

 

    領先供需指標顯示存量房市場景氣度修復仍須時間，城市間價格預期分化明顯。需求側，7 月重點城市掛牌房源關注度環比轉跌1.3%，結束了2 季度以來的連續小幅回升，潛在購房需求仍略顯疲弱；供給側，7 月中金同質性二手住宅掛牌價格指數環比下降0.6%，存量掛牌房源概念股調價幅度再次走弱12BP 至-2.62%，售房者價格預期仍有下行壓力。綜合供需兩側領先指標，存量房市場景氣度修復或仍須較長時間，7 月領先景氣指數環比仍降0.07%。分城市來看，目前我們監測的重點城市掛牌價同比雖均有所下跌但分化明顯，其中北京、合肥、上海、成都跌幅小于3%，青島、鄭州、天津、東莞跌幅超過8%。

 

    7 月住宅掛牌租金環比漲幅收窄，同比跌幅走闊。7 月中金同質性掛牌租金指數環比繼續上漲0.3%，但漲幅較6 月（+0.6%）略有回落，同比跌幅受高基數影響走闊至-1.7%（6 月-1.1%），掛牌住宅租售比邊際略上行至1.98%。7 月平均待租周期為2.33 個月，較去年同期提高0.07 個月。

 

    估值與建議

 

    7 月存量房市場龍頭股量穩價降，景氣度下行趨勢略有趨緩；但領先供需指標表明潛在購房需求仍疲弱，售房者價格預期也有壓力，我們認為市場景氣度修復可能還需一定時間。疊加3 季度房企信用債到期較為密集，“保交樓、穩預期”的具體舉措出臺和落實節奏也存在不確定性，我們認為短期地產股受情緒影響波動性或加強，但中期維度上優質龍頭房企集中度提升的確定性仍高，推薦標的：A 股-保利、濱江、招商蛇口、華發、金地、萬科；H 股-華潤、中海、越秀、綠城、建發、宏洋概念股、美置；物管板塊-保利物業龍頭股、中海物業、華潤萬象生活；代建板塊-綠 城管理。

 

    風險

 

    政策變化或基本面修復不及預期；房企信用端加速惡化；疫情影響超預期。

 

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