公募REITs 概念股試點加速，國內第三單保租房公募REIT 項目7 天快速獲批2021 年以來中央針對保障性租賃住房建設力度加大，著力解決新市民、青年人的住房困難問題。當前“租購并舉、全面發展住房租賃市場”已成為建設房地產長效機制的重要內容，“十四五”期間預期全國保障性租賃住房籌建規模接近900 萬套，涉及的總投資額為1.35 萬億元，約占同期房地產投資的2%-3%，為“十三五”期間棚改投資額的20%（光大宏觀）。2022 年7 月11 日，國內首單紅土深圳保租房REIT 審核通過；7 月14 日，中金廈門保租房REIT 獲批；8月5 日，華夏北京保租房REIT 再獲批（受理至通過僅7 天）。保租房REIT 乘風起航利于拓寬住房租賃企業直接融資渠道，促進存量資產向運營升維轉型，助力租賃物業龍頭股證券化產品實現資產管理完整閉環。

 

    華夏北京保租房REIT 當前現金流持續穩定，投資回報良好，具有增長潛力1.地理位置來看，華夏北京保租房龍頭股REIT 初始資產包括位于北京的文龍家園和熙悅尚郡公租房。兩個項目周邊優質小區眾多，醫療教育資源相對充裕，樓齡短且物業品質良好，利于吸引地鐵沿線的辦公室群和對交通便利有較大需求的租戶。

 

    2.運營情況來看，底層資產已穩定運營超3 年，收入全部來自于市場化租戶且不依賴第三方補貼等非經常性收入。受政府配租計劃實施及疫情影響，近三年項目出租率出現小幅波動，但仍可維持在93%左右；項目租金相較周邊板塊平均市場化價格低約44-46%（中指數據），對中等收入客群具有較大吸引力。兩個項目租約期限為2-3 年的間數占比超90%以上；租賃合同到期時間集中于2024 年。

 

    3.盈利情況來看，經過近年來的培育與完善管理，基礎設施項目現金流持續穩健，投資回報良好，并具有持續經營能力。雖受疫情影響，但2020 年到至今項目營收及凈利潤均保持穩定增長。2019-2022Q1，毛利率由64.2%提升至69.6%，凈利率由22.4%提升至30.7%，主要系營業成本下降所致。

 

    4.資產所在市場來看，北京尚有一定規模的公租房輪候家庭（截至2021 年初，全市公租房輪候家庭11.8 萬戶）；根據所在區域政府公告，近期朝陽區及海淀區公租房配租意向登記戶數大于可配租房源套數，租賃需求旺盛。

 

    在定價合理的情況下，華夏北京保租房REIT 能夠為投資者提供良好的回報截至2022 年3 月末，華夏北京保租房REIT 底層資產組合估值合計11.51 億元，對應評估單價為10204 元/平。根據相關假設前提下基礎設施項目現金流測算，預計2022 年9-12 月及2023 年度華夏北京保租房REIT 可供分配金額分別為16.6 百萬元及49.6 百萬元；對應凈現金流分派率可達4.32%（年化）及4.31%。

 

    投資建議：我國保租房公募REIT 再發力，利于引導市場由高周轉快開發向存量運營升維轉型，進而激發市場潛力、提升估值溢價。預期在政策較大支持力度下，后續REITs 產品發行節奏將加速；同時考慮到公募REITs 在房地產企業存量資產上有較大可撬動投資價值的空間，預期后續有望迎來REITs 試點范圍進一步向房地產企業長租公寓、物流地產等領域放開。關注REITs 發展對存量運營板塊的估值重塑作用，建議關注存量資產成熟穩定、發行人（管理人）主體優質可靠的標的。建議關注萬科A/萬科企業，中國金茂、新城控股、保利發展、金地集團、招商蛇口、中國海外發展、中國海外宏洋集團、華潤置地、龍湖集團、越秀地產。

 

    風險分析：行業發展風險，競爭項目風險，租賃市場龍頭股需求變化風險，基礎設施項目運營風險，租金定價和調整的風險等。

 

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