根據對5 家閩系暴雷房企財務指標的分析，我們發現閩系暴雷房企龍頭股暴雷前在周轉速度、盈利能力、現金流情況、杠桿水平、償債能力這五方面的財務指標上具有共性。因此，可作為閩系房企暴雷信號，我們可以用來觀察剩余未暴雷的閩系民營房企的風險。

 

    　　從周轉速度看，閩系暴雷房企龍頭股周轉速度普遍明顯下降，尚未暴雷的4 家房企龍頭股的周轉速度總體高于已暴雷的房企，4 家尚未暴雷的房企中，三個指標都在21H1 出現大幅下降且達到暴雷闕值的有金輝。從盈利能力看，暴雷房企歸母凈利潤在暴雷前都出現了較大幅度的下降。從經營性現金流看，正榮、泰禾、禹洲出現連續2-3年的經營性現金流凈流出，說明企業自身造血能力較弱，未暴雷的4 家閩系房企經營性現金流普遍較為緊張，其中中駿經營性現金流最為緊張，出現3 年以上凈流出。從杠桿水平看，陽光城、禹州、正榮表內財務杠桿和經營杠桿水平、表外負債水平，均處于較高水平，剩余4 家尚未暴雷的房企中普遍經營杠桿水平概念股都較低。從財務杠桿水平來看，金輝歷年來財務杠桿水平都較高，其次是中駿和寶龍，雖然有些年份財務杠桿略高于85%，但杠桿水平保持平穩。旭輝的財務杠桿水平較為健康，始終保持在60%左右。從表外負債來看，占比增長且大于20%可作為暴雷的信號，剩余4 家尚未暴雷的房企中，中駿的表外負債占比持續增加且維持在25%的水平。從償債能力看，暴雷房企凈利潤對利息的覆蓋倍數明顯下降且處于較低水平，償債能力普遍較弱。

 

    　　因此，我們認為以下財務指標可作為暴雷的信號：1）資產周轉率大幅下降且<0.16；2）存貨周轉率大幅下降且<0.15；3）預售賬款周轉率大幅下降且<0.5；4）歸母凈利潤大幅下降且跌幅>50%；5）經營性現金流3 年以上凈流出；6）財務杠桿水平超過85%；7）經營杠桿水平超過50%；8）表外負債占綜合負債比例持續提高且高于20%；9）凈利潤對利息覆蓋倍數明顯下降且<0.3。

 

    　　【今日收評】

 

    　　從大盤表現來看，今日（8 月11 日）申萬房地產板塊上漲1.46%，相對滬深300 收益率為-0.58%；恒生地產龍頭股板塊上漲1.22%，相對恒生指數收益率為-1.18%。申萬房地產板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為1.51%、1.70%、1.13%。行業跑輸大盤，主要是因為沒有明顯催化劑龍頭股，市場信心仍然不足。央行發布的2022 年第二季度貨幣政策執行報告中再次強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。

 

    　　從個股表現來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為2.01%，排名前三是濱江集團龍頭股、中南建設、招商蛇口，漲幅分別為3.46%、3.04%、2.72%。其中中南建設昨晚發布公告，其控股股東中南控股與地方AMC 江蘇資產簽約合作，共設20 億元基金，用于項目存量債務重組龍頭股、現有項目續建等。主流內房股今日漲跌幅均值為0.27%，排名前三是龍湖集團、碧桂園、中國金茂，漲幅分別為5.74%、2.15%、0.62%，其中龍湖集團昨日傍晚召開投資者會議澄清，公司無商票違約和拒付記錄，并表示預計下半年會提前償還明年的銀團貸款。

 

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