按揭貸款提前償還現象成為社會關注焦點。在居民投資龍頭股收益率中樞下降的背景下，償還按揭貸款真的成為居民的普遍選擇嗎？按揭貸款概念股會因為加速被償還而出現凈減少嗎？按揭貸款作為銀行一種重要的低風險的資產，未來還會成為銀行的重要經營性資產嗎？按揭貸款的利率還有進一步下降空間嗎？

 

    按揭貸款和房地產銷售的相互依存關系。住房龍頭股真實需求當然受人口、房屋拆遷速度等非金融因素影響，但按揭貸款概念股定價始終都是影響居民龍頭股支付能力和決定短期需求的關鍵變量。按揭貸款需求有賴于真實住房需求，但居民改善居住條件的愿望始終存在。在2012 年一輪周期中，按揭小幅放量（房貸利率概念股累計下降142BP），商品房銷售季同比增速從下降14%轉為上升6%。2015-2016 年按揭大幅放量（房貸利率累計下降241BP），商品房銷售龍頭股季同比增速從下降13%轉為增長25%。

 

    按揭凈投放或持續增加，按揭定價有下降空間。2021 年之后開發貸款增長乏力，按揭幾乎貢獻了房地產類貸款增量的全部。但存量按揭貸款占各項貸款余額比例距離歷史最高點還有空間，且經濟減速背景之下按揭貸款在收益和風險平衡角度來看頗有吸引力。我們估算，到7 月時全國銀行體系按揭貸款利率定價4.50%，較之LPR 還有5 個BP 的上浮加點，距離下浮20BP 的利率定價下限更有空間。

 

    當然，我們認為利率下限扣點和LPR 本身也有下降的空間。人民銀行對于按揭貸款投放態度積極，近期強調要“引導個人住房按揭利率下行”。

 

    按揭貸款的非價格限制有望繼續放開。在因城施策的背景之下，按揭貸款的最低首付比例，還有結構性下降的空間。這包括在核心城市針對部分群體下調按揭貸款首付比例規定（例如北京），也包括在很多房價沒有上漲壓力的地方繼續下調首付規定。雖然存量按揭貸款可能因為定價偏高而存在提前償還的問題，但按揭貸款新投放也會因為管制放開而增加。

 

    按揭貸款提前償還規模有限。我們通過按揭貸款凈投放數據，假定存量按揭貸款剩余自然到期年限為10 年，新房銷售的按揭杠桿利用率為40%，二手杠桿利用率30%，測算可知按揭貸款在2022 年上半年提前償還規模約9400 億，這較2021 年上半年增加了約1200 億，即每月約200 億元。而且，這種加速提前償還的行為并不會持續，因為增量按揭的定價下降，高定價按揭的占比會隨著各種因素而不斷下降。

 

    風險提示：多重效應疊加，按揭貸款不良率提升風險；政策調整推出或執行不夠及時，不動產價格縮水風險。

 

    按揭放量支持下的房地產龍頭股弱復蘇。我們認為，雖然提前還款的現象值得重視，但還遠沒有到影響按揭貸款投放總量的地步，按揭的投放量有望繼續上升，價格有望繼續下降，房地產市場會沿著銷售-信用-投資的鏈條復蘇。當前按揭貸款規模的變化，既是宏觀經濟變化之下金融機構龍頭股資產配置的市場化調整，也是逆周期調節的房地產龍頭股金融政策有為的結果，預計不會產生全社會資產負債表的收縮。

 

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