【每日一問】

 

    　　本輪流動性危機中，閩系房企為重災區，我們認為政策收緊和市場走弱等外因加速了閩系房企危機的爆發，而激進擴張、多元融資概念股等內因才是危機的根源所在。

 

    　　從外因來看，長三角政策收緊樓市降溫使閩系房企銷售受阻；三道紅線成為暴雷導火索。

 

    　　1）在需求端，長三角作為閩系房企布局的核心，受政策收緊樓市降溫影響銷售受阻。從20 年下半年開始，長三角地區多個城市陸續頒布調控政策，政策收緊導致市場降溫。21 年11 家閩系房企中有7 家銷售金額同比下降。同時，長三角地區住宅銷售去化周期持續攀升，21 年平均去化周期明顯高于20 年。

 

    　　2）在資金端，政府對房企的監管力度進一步加強。閩系房企以高杠桿的民營企業為主，成為了本輪政策監管受影響較大的目標。預售資金監管、三道紅線等政策加碼，像閩系這樣堅持“高杠桿”的房企融資龍頭股活動被嚴格監管，融資難度加大，最終資金無法周轉導致現金流斷裂，出現暴雷事件。

 

    　　針對實質性債務龍頭股違約的5 家閩系暴雷房企進行比較和分析，我們總結出以下七方面暴雷內因：

 

    　　1）盲目推進全國化擴張。閩系房企多形成全國化戰略，曾有3-5 年激進擴張時期。房企的管理層在全國化時容易用總部市場和發家市場的思維看待其他市場，將大量資金投入不熟悉的市場，導致在全國化的過程中遭遇各種各樣的制約與瓶頸。

 

    　　2）高溢價、高成本拿地。過高的成本擠壓項目利潤空間，使項目虧損、營收和利潤下滑。

 

    　　3）強大的多渠道融資能力強成為雙刃劍。充足的民間資本及海外回流資本為閩系房企提供充足的資金和良好的融資環境，使其擁有多渠道融資能力，支持全國化戰略，但也造成了“高杠桿”

 

    　　的特點。

 

    　　4）對持有物業的執著。持有物業資金需求量大、占用時間長、且回收周期長，在政策收緊和市場遇冷的情況下更容易面臨現金流問題。

 

    　　5）住宅項目定位偏向中高端。住宅項目定位偏向中高端，目標客群具有局限性，且在限價政策調控下，高價項目開盤時間被延后，項目去化周期進一步拉長。

 

    　　6）大量的收并購。一方面需要大量資金投入，另一方面在對資產盡職調查不夠嚴謹、估值偏差等原因導致貨值和消化速度大大慢于預期。在外部流動性收緊的背景下，容易拖累公司現金流狀況。

 

    　　7）多元化業務布局。一方面需要大量時間和資金的沉淀，且該類業務回報周期長，前期對現金流貢獻小，加重房企債務和現金流負擔；另一方面盲目跟風布局與房地產不相關領域，會導致公司精力過于分散，在每個領域都無法形成核心競爭力，造成無序擴張，最終導致財務狀況進一步惡化。

 

    　　2021 下半年自恒大率先暴雷后，房企大面積出現流動性危機，閩系成為本輪暴雷事件中的重災區。

 

    　　我們認為疫情和政策等外部因素加速閩系房企危機的爆發，而內部因素才是危機的根源所在。

 

    　　【今日收評】

 

    　　從大盤表現來看，今日（8 月10 日）申萬房地產板塊下跌0.67%，相對滬深300 收益率為0.45%；恒生地產板塊下跌2.56%，相對恒生指數收益率為-0.60%。申萬房地產板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為1.02%、0.28%、0.54%。行業持續上漲乏力，一方面是因為在沒有明顯催化劑、前期政策傳導仍需時間的情況下，行業基本面暫未出現明顯復蘇；另一方面，市場對房企信心仍然不足，房企資金鏈持續緊繃，償債高峰月中或持續出現暴雷事件、中報期業績普遍承壓、近期的房企紓困政策落地的實施效果仍待觀察等多方面因素疊加。鋰電股西藏城投漲停；黃金概念股中潤資源漲停，今日鋰電池板塊、黃金概念分別上漲0.32%、2.96%。

 

    　　從個股表現來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為-1.04%，排名前三是招商蛇口、陽光城、中南建設，漲跌幅分別為1.10%、0.45%、-0.75%。其中招商蛇口100 億元小公募債獲深交所受理。主流內房股今日漲跌幅均值為-4.46%，排名前三是越秀地產、建發國際集團龍頭股、華潤置地，跌幅分別為1.28%、1.48%、1.60%，均為區域性央國企，其中越秀地產擬發行20 億元融資券，期限140 天，申購利率區間確定為1.45%-1.65%。

 

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