【每日一問】

 

    閩系房企是暴雷的重災區。2021 年下半年以來暴雷的閩系房企龍頭股有：世茂集團、禹洲集團、泰禾集團、陽光城、正榮地產、中庚集團、三盛控股、融信中國。其中陽光城、正榮、禹洲、泰禾、世茂、融信都出現了較為嚴重實質性違約事件、包括債券違約、擔保違約、信托違約等。

 

    我們首先來看一下閩系房企是如何發展成重要派系之一？閩系房企具備哪些基因？

 

    閩系房企一般指早期成立于福建，業務范圍拓展至全國的房地產開發商。克而瑞2021 全口徑銷售金額Top100 房企榜單中共有13 家閩系房企（世茂集團、旭輝控股、陽光城、建發國際、融信中國、正榮地產、禹洲集團、中駿集團、寶龍地產、金輝控股、聯發集團、廈門國貿、三盛控股）。

 

    民營房企占比較高。從民營房企創始人的起家背景來看，少數創始人白手起家進入房地產開發行業或者從事房地產相關工作，大部分創始人在其他行業賺得第一桶金。伴隨住房制度改革和房地產行業發展，逐漸成長為我國房地產業的重要派系之一， 整體發展歷程共經歷了萌芽（1980-1990）、深耕（1991-1997）、開拓（1998-2008）、擴張（2009-2018）、失速（2020 至今）五個時期。

 

    閩系房企概念股多數躋身千億銷售，總部從福建遷址上海，全國化布局和區域深耕相結合。1) 從規模水平來看，9 家閩系房企規模超千億，6 家沖進銷售榜TOP30，分別為世茂、旭輝、陽光城、建發、融信、正榮。2）從業務來看，閩系房企大多專注于房地產開發與銷售業務，以住宅項目為主，產品業態存在差異。3）從發展歷程來看，閩系房企大多“立足福建，走向全國”，通過搬遷總部至上海的方式進一步深入全國化布局。閩系房企中，除了建發、聯發、國貿三家國有企業的總部仍駐扎福建之外，其他百強內的民營企業均搬離福建，進入上海或北京。4）從區域分布來看，閩系房企大都以“1+3+X”為戰略布局，鞏固福州、廈門為主的海西經濟圈，著力深耕長三角龍頭股、珠三角、京津冀三個都市圈，向內部武漢、西安等X 個城市拓展。目前長三角已成為閩系房企戰略布局中最核心的區域，聚焦一、二線城市，逐步下沉強三四線城市。

 

    閩系房企繼承了“敢于拼搏”的閩商基因，形成了與其他區域房企不同的三個特點：1）“強擴張、高杠桿、快周轉”的經營模式：在順周期中，閩系房企采取全國化“強擴張”策略，高杠桿大范圍激進拿地。為了配合高杠桿策略，企業必須選擇高周轉提高回款速度，獲得充沛的現金流。2）善用資本的融資特點：閩系房企或擁有雄厚的財團背景、或擁有強大的多元化融資能力，例如通過基金、信托等融資拿地再以高周轉對沖前期融資風險、或擁有借貸信用很強且資金充裕的民間資本及海外資本回流進入房地產業作為后盾。3）“家族化”濃厚的管理制度，雖然致力于引入職業經理人團隊并且一定程度上放權，但多數房企“家族化”仍然濃厚或培養二代接班為主。世茂、旭輝、融信、正榮重金引入職業經理人去“家族化”，雖然存在二代接班的現象，但是職業經理人在經營過程中職權較為獨立。而禹洲、中駿、寶龍、金輝、三盛仍保留較為濃重的“家族化”。

 

    【今日收評】

 

    從大盤表現來看，今日（8 月9 日）申萬房地產板塊下跌0.25%，相對滬深300 收益率為-0.45%；恒生地產板塊上漲0.45%，相對恒生指數收益率為0.66%。申萬房地產板塊中，央企、地方國企與民企漲幅均值分別為-0.27%、-0.16%、-0.90%。行業龍頭股整體上漲乏力，主要是由于沒有明顯催化劑、基本面暫未出現明顯的復蘇、房企的資金鏈持續緊繃、償債高峰月市場對房企暴雷有所擔憂，疊加中報期信心不足。不過，昨日傍晚河北廊坊市官方正式公布了《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施》，全面取消了執行六年的限購政策，同時取消了部分區域的限售。華夏幸福、榮盛發展受此消息影響，今日分別上漲了2.75%和0.73%。

 

    從個股表現來看，主流A 股房企今日漲跌幅均值為-0.69%，排名前三是濱江集團龍頭股、招商蛇口、保利發展，漲幅分別為1.31%、0.31%、0.13%，均為區域性民企龍頭和穩健央國企。主流內房股今日漲跌幅均值為-0.62%，排名前三是龍湖集團、越秀地產、美的置業，漲跌幅分別為1.01%、0.00%、-0.22%，均為區域性國企和融資通暢的優質民企。

 

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