近期核心觀點：

 

    從行業角度，基本面再趨悲觀之下，市場可能重回政策博弈主線。當前，基本面弱勢延續，信用危機也并未完全度過。月度銷售數據惡化程度雖在趨緩，但從高頻數據看，銷售回暖動能仍顯不足，居民收入、房價概念股上漲預期等指標均為多年來最低。盡管銷售復蘇才是解決當下房地產問題的根本答案，決定了地產股債的“上限”。但是，“保交樓”作為銷售企穩的必要條件，決定了地產股債的“下限”。而站在市場預期逼近“下限”的當前時點，“下限”

 

    的抬升，無疑會為地產股債帶來一波過度悲觀預期的修復。從個股角度，經營穩健、具備優秀品質的房企將更快從行業低谷中脫穎而出。核心推薦萬科A、保利發展、金地集團、濱江集團、綠城中國、貝殼-W、招商積余。

 

    銷售：復蘇較為緩慢

 

    從月度數據看，復蘇趨勢較弱。2022 年7 月300 城住宅銷售面積3027 萬┫，單月同比-40%；2022 年截至7 月，300 城住宅累計銷售面積20480 萬┫，累計同比-46%。2022 年7 月百強房企全口徑銷售額6065 億元，單月同比-40%；2022 年截至7 月，百強房企概念股累計全口徑銷售額40772 億元，累計同比-49%。

 

    從日頻數據看，回暖較為緩慢。2022 年截至8 月5 日，30 城商品房概念股成交面積為8854 萬┫，同比-31%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區域的商品房成交面積累計同比分別為-34%、-35%、-31%、-14%。樣本城市中，上海、深圳、成都、江陰商品房累計成交面積同比降幅收窄較為明顯。

 

    拿地：成交量價持續低迷

 

    2022 年7 月單月300 城住宅土地成交建面為5980 萬┫，環比-36%，單月同比-39%；2022 年截至7 月，300 城住宅土地累計成交建面為37355 萬┫，累計同比-54%。2022 年7 月300 城住宅土地成交溢價率為3.81%，依舊較低。

 

    融資：債券發行額環比改善

 

    2022 年7 月，房企發行國內債券569 億元，環比+19%，發行海外債券概念股399 億元，環比+595%，合計債券融資969 億元，環比+80%。2022 年截至7 月，房企累計發行國內債券3400 億元，同比-25%，累計發行海外債券1063 億元，同比-55%，合計債券融資概念股金額4463 億元，同比-35%。

 

    重要事件：

 

    ①中央政治局會議強調堅持房住不炒，因城施策用好政策工具箱。②北京試點支持老年家庭購房，最低35%首付、子女可作共同借款人。③安徽潛山鼓勵農民進城落戶，提供人才購房補貼。④河南信陽補貼市區內商品房契稅。

 

    ⑤長沙、東莞加強預售資金監管。⑥大理支持房企以“共有產權”方式銷售商品房。⑦杭州實施三孩家庭住房公積金優惠政策。⑧天津穩定住房消費，引導房企賣房加贈家裝家電。⑨河南2023 年起全面推行新建商品房“交房龍頭股即交證”。⑩鄭州印發房地產紓困基金設立運作方案。

 

    中國華融與陽光集團簽署紓困戰略合作協議。

 

    上海、濟南、天津、深圳第二批集中供地落幕。

 

    風險提示：1、政策放松不及預期；2、疫情等因素致行業龍頭股基本面超預期下行；3、房企信用風險事件超預期沖擊。

 

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