美國德國等國家預售制度從預付款、按揭發放等多維度為購房者提供保護。預付資金方面，一般設有定金或預付款保護機制；且預付款比例較低，或按工程概念股進度分期支付，絕大部分房款在房屋交付后開始支付。按揭貸款方面，按揭貸款按照工程進度逐漸發放，或在房屋交付后發放按揭貸款。質量及交付擔憂方面，預售商品房概念股期房爛尾保險可保障購房者權益；驗收合格后，開發商方可憑驗收憑證取得購房者支付的房款；德國及新加坡開發商甚至為購房者提供1-5年保修期，而后購房者支付尾款。

 

    內地預售制起源于中國香港，曾推動國內房地產概念股市場快速發展：20世紀50年代中國香港居民住房龍頭股需求高但儲蓄少，“預售樓花+分期付款”的香港預售制度應運而生，有效解決香港樓市“供不應求”，促進當地房地產市場繁榮。20世紀90年代內地亦面臨住房需求大但供給短缺問題，于是在市場經濟的商品房制度與房改貨幣化等因素催化下，借鑒香港形成“中國內地版預售制”。

 

    內地預售制與中國香港仍存差異，行業下行期潛藏風險：相較內地預售，香港預售制度權責分明。香港開發商在預售前需確保地價款已全部支付，還需證明有資金實力完成項目建設，預售定金隨即放入信托賬戶（監管賬戶）隔離，因此爛尾現象較少。購房者如遇延遲交樓，開發商還需支付利息，即使在極端爛尾或開發商破產情況下，較容易找到接盤方，買家權益可得到充分保障。

 

    內地預售制度過往曾在加快住房供應、推動行業發展中起到積極作用，但本身制度存在缺陷，如預售金未被隔離監管等，間接導致內地開發商形成高杠桿、高周轉、無序擴張的經營方式；如若行業景氣度下行，易引發資金鏈斷裂、項目擱置等風險，進而產生信用風險事件，導致銀行面臨壞賬壓力，購買者在交房等待期單方面承擔交付風險等。

 

    土拍龍頭股遇冷倒逼現售試點取消，全面推行現售仍存挑戰。2016-2018年南京等地為抑制土市過熱，推出現房銷售龍頭股試點，后因市場降溫逐步退出；2021年杭州等地在第二批土拍中推出“競現房”要求，但對應10宗地塊全部流拍，倒逼地方政府自行調整土地出讓要求。我們認為，現房銷售雖可保障購房者龍頭股權益、提高開發商運營能力等準入門檻、加速行業優勝劣汰，但房企資金壓力無形加大，且樓盤銷售龍頭股時間推遲或導致短期供應青黃不接，易推高房價等。尤其是在當前行業資金壓力較大背景下，全面推行現房銷售仍面臨挑戰。

 

    投資建議：短期來看樓市信心的修復、各方擔憂的消除均需要時間，意味著后續銷售端的復蘇仍充滿波折，持續建議關注強信用、強運營龍頭股的優質房企保利發展、中國海外發展、濱江集團、越秀地產、招商蛇口、萬科A、金地集團、天健集團等。

 

    風險提示：1）政策改善及時性低于預期風險；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險；3）行業龍頭股短期波動超出預期風險。

 

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