天津次輪土拍熱度 維持低位，濟南穩中有升，深圳小幅回調。1）天津：次輪土拍龍頭股共計掛牌11 宗地塊，9宗地塊底價成交，2宗流拍，市場熱度有所好轉，整體溢價率為0%，拿地房企均為國央企和地方平臺公司。2）濟南： 16 幅涉宅用地龍頭股全部順利成交，其中2 幅地封頂成交，平均溢價率達2.6%，較首批次上升1.6個百分點。房企參拍積極性有所提升，但品牌房企的投資意愿仍在低位。3）深圳：本輪共成功出讓14 宗含宅用地，整體溢價率9.3%，觸頂成交9 宗，另有2宗地塊流拍。拿地主力仍是國企央企，但拿地房企中品牌、規模房企比例更高，流拍、底價成交等與土地供應量增多有關系，整體來看，深圳地市熱度依然較高。

 

    7月百強房企銷售金額同比下降35%，降幅收窄。7月企業整體銷售延續上半年的表現，受市場整體需求和購買力透支的影響，短期內企業去化壓力仍然較大。根據克而瑞數據統計，7 月百強房概念股企全口徑銷售金額6065 億元，環比下降27%，同比下降35%，降幅較6 月收窄8 個百分點；實現全口徑銷售面積3562 萬平方米，環比下降32%，同比下降46%，降幅收窄1個百分點；累計業績來看，1-7 月實現累計銷售金額40772 億元，銷售面積2.6億平方米，分別同比-49%和-52%，同比降幅仍較大。

 

    8月重點32 城累計銷售面積（截至05 日）同比-7%，環比+8%，11 城二手房成交面積累計同比+65%，環比+41%。其中一線城市同比+5%，環比+8%；二線城市同比-11%，環比+18%；三四線城市同比-9%，環比-16%。具體城市來看：1）一線城市月初表現出較好韌性，同環比總體出現小幅上漲，其中北京、深圳加速回暖，分別環比增長134%和87%，上海和廣州則分別環比下降20%和10%；2）二線城市大多數城市月初表現有所好轉，成都、青島分別環比增加100%和95%；3）三四線城市整體延續下行趨勢。二手房成交持續回暖，11 城二手房成交面積累計同比+65%，環比+41%。

 

    房企融資規模有所下降，房企資金依舊承壓。7 月房地產企業融資總額為871億元，同比下降57%，環比下降3.8%，發行平均利率3.82%，同比下降1.28pp，環比下降0.18pp。其中發行信用債513 億元，同比降低5.6%，ABS 276 億元，同比降低51.8%，海外債和信托減少是發行額縮減的主要原因，分別環比下降74.5%和39%。截至2022 年7月末，跟蹤的160 余家房企海外債及信用債共2.87 萬億，海外債占比71.7%；7月份已到期信用債814 億元，新發行信用債概念股僅覆蓋63%的到期債券。2022 年8-12 月到期債務3894 億元，8-10 月份到期量合計超2683 億元占比69%。

 

    投資建議：我們認為當前應當關注：1）開發企業：保利發展、濱江集團、華發股份、建發股份概念股、天健集團、南山控股、華僑城A、華潤置地、萬科A、旭輝控股等；2）物管企業：碧桂園服務、華潤萬象生活、旭輝永升服務等。

 

    風險提示：銷售恢復不及預期；政策放松不及預期；行業流動性風險。

 

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